Odrzucona vetem Prezydenta, ustawa reprywatyzacyjna przewidywała zwrot byłym właścicielom 50% utraconych majątków w naturze lub w formie bonów reprywatyzacyjnych. Chociaż wydaje się, że aktualnie problem zwrotu nieruchomości byłym właścicielom nie istnieje, powróci on w formie kolejnej ustawy reprywatyzacyjnej lub na skutek indywidualnie prowadzonych postępowań sądowych. Trzeba więc będzie część nieruchomości oddać. Oczywiście nie będzie można zwrócić tego co już zostało lub w najbliższym czasie będzie sprzedane (osoby nabywające nieruchomość w dobrej wierze mają zagwarantowaną w konstytucji ochronę własności). Jeżeli cena transakcji była lub będzie niższa niż zwracany procent wartości znaczy to, iż z jakiegoś innego źródła trzeba będzie brakującą kwotę dołożyć. Z punktu widzenia całego społeczeństwa i jest to wielce niekorzystne.
1. Powszechne uwłaszczenie
W ciągu minionego roku szeroko dyskutowano o powszechnym uwłaszczeniu. Przypomnę, iż miało ono polegać między innymi na uczynieniu, najemców mieszkań w budynkach Skarbu Państwa i gmin właścicielami tych lokali, z mocy ustawy.
Szczęśliwie pomysł ten, nieciekawy szczególnie dla tych, którzy zdążyli już kupić wcześniej swoje mieszkania czy dla oczekujących na reprywatyzację, nie został zrealizowany. Niestety skutki tej idei ciągle rzutują na gospodarowanie posiadanymi przez gminy nieruchomościami.
Jestem zagorzałym zwolennikiem własności prywatnej, ale jednocześnie praktykującym od wielu lat zarządcą nieruchomości. Nie chcę więc polemizować ze zwolennikami powszechnego uwłaszczenia na płaszczyźnie sprawiedliwości społecznej czy innych argumentów moralnych lub psychologicznych. Przedstawię sytuację praktyczną.
Wyobraźmy sobie wspólnotę mieszkaniową, gdzie aktualnie współwłaścicielami nieruchomości jest gmina i osoby fizyczne, które wcześniej sporym wysiłkiem kupiły swoje mieszkania. Kupiły najczęściej na podobnych warunkach, w przeświadczeniu, że partnerami do wspólnego gospodarowania będą takie osoby, które prezentują pewien stopień zamożności i troszczyć się będą o wspólną własność.
Gmina z racji swoich obowiązków ustawowych zwalniane powierzchnie najczęściej zasiedla rodzinami w trudnej sytuacji materialnej, traktując często mieszkania w swoich zasobach jako w gruncie rzeczy lokale socjalne, chociaż rzadko tak je nazywa w umowie najmu. Nie jest jednak tajemnicą, że czynsze regulowane są wielokrotnie niższe niż rynkowe. Sprawiedliwym jest więc przyznawanie mieszkań tańszych najbiedniejszym. Równocześnie w lokalach tych bardzo rzadko stosuje się też prawo właściciela do eksmisji, mimo niekiedy ogromnych zaległości czynszowych. Można przecież łatwo przewidzieć, kiedy zostanie orzeczone prawo do lokalu socjalnego. Gmina najczęściej takiego nie ma, lub co gorsza należałby się lepszy niż aktualnie zajmowany i to przy niższym czynszu (zgodnie z ustawą o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych).
W trakcie powszechnego uwłaszczenia gminy z jednej strony straciłyby lokale wartościowe mogące w ten czy inny sposób służyć pomocą w rozwiązaniu licznych problemów gmin (np. dofinansowując budżet w momencie sprzedaży, czy dając możliwość zasiedlenia ich i spełnienia w ten sposób jednego z obowiązków ustawowych gmin).
Z drugiej strony można by pozbyć się problemu utrzymania niedochodowych nieruchomości i radzenia sobie z najemcami nie płacącymi czynszu. W momencie uwłaszczenia najemcy tacy staliby się wpółwłaścicielami nieruchomości, członkami wspólnoty mieszkaniowej. Z pewnością nadal nie płaciliby swoich należności, lecz problem ten spadłby już na grupę przypadkowych osób fizycznych będących właścicielami budynku. Dzisiaj we wspólnocie mieszkaniowej partnerami jest gmina i osoby fizyczne, które cenią sobie posiadaną własność. Jeżeli najemcy posiadają zaległości w opłatach to jest to problem właściciela (gminy), a nie wspólnoty.
Sytuacja kiedy obdarowuje się automatycznie prawem własności nie byłaby również korzystna dla biednych najemców (teraz są pod pewną ochroną). Jako właściciele mogą być zmuszeni do ponoszenia istotnych wydatków na utrzymanie nieruchomości. Dodatki mieszkaniowe nie zawsze pomogą w udźwignięciu obciążeń finansowych, gdyż granica ich przyznawania jest bardzo niska.
2. Nie ma ustawy uwłaszczeniowej, jest negatywny skutek pomysłu
W efekcie na samej tylko idei powszechnego uwłaszczenia ucierpiały budżety gmin. W wielu z nich przez cały okres realnej szansy na otrzymanie tytułu własności mieszkania z mocy prawa, nie wpłynął ani jeden wniosek o wykup, a ci którzy kupili wcześniej lokale z rozłożeniem płatności na raty - przestali je spłacać. Wbrew pozorom przychody z tytułu takich sprzedaży stanowiły w wielu budżetach istotną pozycję.
Po odrzuceniu przez Sejm projektu ustawy uwłaszczeniowej sprzedaż mieszkań gminnych nie wróciła do wcześniejszego poziomu. Stąd wiele rad gmin podjęło uchwały o sprzedaży za 10 lub nawet 5% wartości lokalu ich aktualnym najemcom. Osobiście odbieram to jako pewną formę uwłaszczenia jednak znacznie lepszą, gdyż istnieje potrzeba wyrażenia woli i pewnego wydatku ze strony zainteresowanych.
Zwolennicy takich działań mogą powiedzieć, że utrzymanie nieruchomości jest raczej obciążeniem dla gmin, niż pożytkiem, więc lepiej się ich pozbyć za jakąkolwiek cenę.
Warto się jednak zastanowić jakie mogą być skutki takich nieprzemyślanych działań.
3. Gmina największym kamienicznikiem
Po drugiej wojnie światowej, ponad czterdziestu latach gospodarki socjalistycznej obecnie bardzo duża liczba najróżniejszych nieruchomości jest własnością gmin. Nie jest też tajemnicą, że od wielu lat gminy stosują podobną politykę sprzedawania lokali mieszkalnych ich aktualnym najemcom. Dobrze to czy źle?
Nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, tak jak nie ma dwóch takich samych nieruchomości. Dobrze, aby gmina była właścicielem obiektów, które sama użytkuje, takich w których mieszczą się różne istotne dla funkcjonowania gminy instytucje - to stwierdzenie na ogół nie budzi wątpliwości. Podobnie rzecz się ma z lokalami użytkowymi, które z racji wysokich czynszów najmu mogłyby być istotnym źródłem przychodu w budżecie gminy. Niestety najczęściej przychodów tych nie widać, gdyż są wydatkowane na utrzymanie pozostałej niedochodowej substancji najczęściej mieszkalnej. Najczęściej, ale nie tylko. Z racji tej, że gmina jest właścicielem lokalu np. biurowego różne organizacje żądają specjalnego traktowania i co za tym idzie drastycznie niskich czynszów. Wtedy taka powierzchnia jest oczywiście też niedochodowa. Znam przypadki, gdzie czynsze za lokale użytkowe są nawet niższe od regulowanych.
Substancja mieszkaniowa jest tak deficytowa nie tylko ze względu na średnio raczej kiepski stan techniczny lokali. Również dlatego, że ustalanie wysokości stawek czynszu regulowanego ciągle jest kwestią polityczną, a niewiele ma wspólnego z rachunkiem ekonomicznym. Najlepiej ilustruje to przykład Warszawy, gdzie mimo iż zarówno wolnorynkowe czynsze najmu jak i zarobki (przy bardzo niskim bezrobociu) są najwyższe w Polsce, czynsze regulowane są niższe niż w Szczecinie, Poznaniu czy kilku innych miastach.
Nasuwa się stąd prosty wniosek, że pozbycie się własności takich nieruchomości będzie z korzyścią dla gminy. Tym bardziej, że po zmianie właściciela pojawi się przychód z tytułu podatku od nieruchomości, odpadną koszty z powodu ciągłych dotacji.
Rzeczywiście taki scenariusz jest możliwy, jednak pod pewnymi warunkami:
nowymi właścicielami powinny być osoby świadome obowiązków, które będą na nich ciążyć i na tyle zamożne, że będą w stanie im sprostać, sprzedaż nie powinna następować w sposób przypadkowy, ale tak, aby pewnych nieruchomości pozbywać się w 100%, a w innych gmina powinna zachować 100% udziałów.
Tworzenie ogromnej liczby wspólnot powoduje z jednej strony trudności w gospodarowaniu tym zasobem, z drugiej utrudnia podejmowanie różnych strategicznych decyzji gmin, (np. kompleksowe remonty finansowo nie do udźwignięcia dla części właścicieli, zmiana przeznaczenia nieruchomości, czy nawet wyburzenie ). Niestety najczęściej grupa współwłaścicieli wyłoniona w trakcie niezwykle taniej sprzedaży, psychicznie obowiązek dbania o dobry stan budynku scedowuje na gminę, nie zastanawiając się często jak powinności te regulują przepisy prawne, ani skąd gmina ma wziąć pieniądze na kosztowne remonty.
Z powyższych rozważań jasno wynika, ze nie ma potrzeby, aby gmina była wielkim kamienicznikiem. Jednak jak w każdym przedsiębiorstwie zanim zacznie się sprzedawać należy najpierw przyjrzeć się posiadanym nieruchomościom i wyraźnie oddzielić te, które warto zatrzymać od tych które należy sprzedać. Nie wolno traktować wszystkich tak samo.
Sprzedając należy dążyć do zbycia całości.
4. Sprzedaż nieruchomości, a ustawa reprywatyzacyjna
Odrzucona vetem Prezydenta, ustawa reprywatyzacyjna przewidywała zwrot byłym właścicielom 50% utraconych majątków w naturze lub w formie bonów reprywatyzacyjnych. Chociaż wydaje się, że aktualnie problem zwrotu nieruchomości byłym właścicielom nie istnieje, powróci on w formie kolejnej ustawy reprywatyzacyjnej lub na skutek indywidualnie prowadzonych postępowań sądowych. Trzeba więc będzie część nieruchomości oddać. Bezspornym jest, iż w większości (wszędzie tam gdzie nie dotyczy to posesji o szczególnym znaczeniu) najlepszy byłby zwrot w naturze. Z jednej strony nie byłoby to dodatkowym obciążeniem dla Skarbu Państwa, z drugiej strony prywatny właściciel zwolniłby gminę z obowiązku troszczenia się o dotowane często nieruchomości.
Oczywiście nie będzie można zwrócić tego co już zostało lub w najbliższym czasie będzie sprzedane (osoby nabywające nieruchomość w dobrej wierze mają zagwarantowaną w konstytucji ochronę własności). Jeżeli cena transakcji była lub będzie niższa niż zwracany procent wartości znaczy to, iż z jakiegoś innego źródła trzeba będzie brakującą kwotę dołożyć. Z punktu widzenia całego społeczeństwa i kosztów reprywatyzacji jest to wielce niekorzystne.
Adwersarze mogą jednak twierdzić, że jeżeli mamy oddać część to pozostałą możemy sprzedać i oddać to co zostało. Niestety nie jest to takie proste. Zupełnie inną wartość ma nieruchomość, gdzie jest jeden właściciel, inną gdy są w niej już lokale wydzielone.
Może się więc zdarzyć , że na skutek sprzedaży kilku lokali za 5 czy 10% ich wartości, nieruchomość zamiast być atrakcyjną stanie się przez nikogo niechcianą lub bardzo spadnie jej wartość. Jest to istotne tym bardziej, że w uzasadnieniu do projektu ustawy reprywatyzacyjnej szacowano, iż wartość mienia przejętego przez państwo, należącego wcześniej do obywateli wynosi około 190 mld zł., zaś realna wartość nieruchomości zwracanych w naturze może sięgnąć 10 mld zł.
Na zakończenie warto zauważyć, że w powyższych rozważaniach zupełnie pominęłam problem aktualnych najemców tych mieszkań i szansę jaką może być dla nich tani wykup mieszkania. Zrobiłam to celowo, gdyż analiza z tego punktu widzenia wymagałaby odpowiedzi na szereg pytań kategorii moralnej, poczucia sprawiedliwości społecznej itd. Dla realnej oceny konieczne byłoby oderwanie się od teoretycznych rozważań, których dominantą byłoby danie szansy tym najbiedniejszym. Niestety z mojej praktyki wynika, że najczęściej nie jest to szansa dla najuboższych, dla tych którym społeczeństwo powinno pomagać, lecz często kolejna dla osób którym się nieźle wiedzie i potrafią korzystać z okazji.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy
