artykuły
Najem i zarządzanie powierzchniami handlowymi
(autor: Richard Muhlebach, artykuł nr 2 / 2002)
Uważa się powszechnie, iż powierzchnia sklepowa i centra handlowe są najbardziej złożonym typem nieruchomości pod kątem ich zarządzania. Są to jedyne nieruchomości posiadające dwie różne bazy klientów. Klientami wszystkich innych nieruchomości są firmy lub mieszkańcy, którzy zajmują i wynajmują określoną powierzchnię w budynku. Lokal handlowy ma dwa typy klientów - firmy handlowe lub usługowe, które wynajmują daną powierzchnię oraz kupujących. Sukces najemców stanowi o pomyślnym funkcjonowaniu powierzchni handlowej. Sklepy lub centra handlowe, gdzie najemcom dobrze się powodzi, będą przynosiły większe zyski oraz miały większy wskaźnik zapełnienia. Gdy codzienny utarg handlowców jest niski, trudno utrzymać zapełnienie budynku, a poziom pustostanów będzie prawdopodobnie wzrastał.
O tym, jakiego typu handlowiec wynajmie oferowaną przez nas powierzchnię handlową będzie decydowała lokalizacja, rozmiar, widoczność oraz konfiguracja lokalu. Najlepsze firmy handlowe będą unikały słabo zaprojektowanych lokali. Zarządca poddaje analizie warunki demograficzne i psychograficzne panujące na obszarze, na którym znajduje się dana nieruchomość. Wyposażony w taką wiedzę może określić, jakie firmy handlowe lub usługowe będą najlepiej odpowiadały okolicznej społeczności oraz miały największe szanse na odniesienie sukcesu. Koncentruje on swoją uwagę na poszukiwaniu najemców, którzy razem utworzą zróżnicowaną, jednakże uzupełniającą się kombinację firm handlowych i usługowych zdolnych do przyciągnięcia maksymalnej ilości klientów.
Kiedy klient przyjeżdża na zakupy do centrum handlowego, chce mieć pewność, że wszystkie sklepy będą wówczas otwarte. Siłę oddziaływania reklamy poszczególnych handlowców zwiększa skoordynowany program marketingowy i reklamowy. Kupujący wolą robić zakupy w sklepach, które są czyste i bezpieczne. Zarządca musi więc opracować program zarządzania nieruchomością dostosowany do jej potrzeb w godzinach szczytu oraz ewentualnie opracować program ochrony.
Podstawowa różnica pomiędzy inwestycją w nieruchomość a nabyciem firmy polega na tym, iż osoba inwestująca w nieruchomość rzadko kiedy posiada niezbędną specjalistyczną wiedzę czy też ma interes w tym, aby zarządzać nieruchomością, którą nabyła. Na szczęście, troskę o prawidłowe funkcjonowanie obiektu może przekazać wykwalifikowanemu zarządcy. Szczególnie w przypadku obiektów handlowych doświadczenie i umiejętności, ciągłe śledzenie zmieniających się oczekiwań klientów i doskonalenie metod zarządzania jest warunkiem sukcesu.
Richard Muhlebach CPM®, SCSM®, CRE®, RPA®
Richard Muhlebach gościł już w Polsce prowadząc w ciągu ostatnich czterech lat kilka kursów z zakresu zarządzania nieruchomości. Od 20 lat jest wykładowcą IREM - wykładał w Stanach Zjednoczonych i prowadził szkolenia i kursy w Hiszpanii, na Węgrzech, w Singapurze, na Tajwanie i w Chinach. Richard Muhlebach jest również współautorem jedenastu publikacji książkowych z zakresu zarządzania i najmu nieruchomości komercyjnych, w tym „IREM’s Business Strategies for Real Estate Management Companies” („Strategie Biznesowe dla Firm Zarządzania Nieruchomościami”).
powrót do listy