artykuły
Zarządzanie nieruchomością jako inwestycją
(autor: Lidia Henclewska, artykuł nr 7 / 2003)
Przyzwyczailiśmy się dostrzegać w nieruchomości przede wszystkim jej walory użytkowe. Budynki mieszkalne są po to aby w nich mieszkać, lokale handlowe czy biurowe służą do prowadzenia w nich działalności. Z punktu widzenia statystycznego obywatela, różnego typu nieruchomości, zaspokajają społeczne potrzeby. Istniały i będą istnieć w przyszłości. Przyjmuje się za pewnik, że właściciel nieruchomości, niezależnie od tego kto nim jest, ma obowiązek robić wszystko, aby była ona w jak najlepszym stanie i możliwie najlepiej służyła innym. Gdzieś w społecznej świadomości, przynajmniej do niedawna, tkwiło przekonanie, że jeżeli budynki nie wyglądają jak należy, to winny temu jest nieuczciwy lub co najmniej nierzetelny właściciel lub zarządca. Skoro więc stan niemal wszystkich starszych obiektów pozostawia wiele do życzenia, stąd i łatwo o powszechną, negatywną ocenę właścicieli nieruchomości.
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 12 stycznia 2000 r. orzekł iż, „obecne ujecie przepisów o czynszu regulowanym w sposób świadomy pozostawia jego wysokość poniżej rzeczywistych kosztów ponoszonych przez właściciela (...) obowiązujące przepisy oparte są na założeniu iż własność musi - do 2004r.- przynosić starty właścicielowi, a zarazem, że właściciel ma obowiązek łożenia na utrzymanie przedmiotu swojej własności w określonym stanie (...).Nie zachowano przy tym jakiejkolwiek proporcji pomiędzy rozkładem ciężarów (ofiar) pomiędzy właścicieli a pozostałych członków społeczeństwa”.
Charakterystyczne, że mimo upływu ponad dwóch lat, zastąpieniu krytykowanej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z dnia 10 lipca 2001 Nr 71, poz.733) wszelkie wprowadzane zmiany zmierzają do zwiększania obciążeń właścicieli. Nie dostrzega się podstawowej prawdy, że nieruchomość przeznaczona do wynajmu to głównie inwestycja. Tak więc zarówno gminy jak i osoby fizyczne przede wszystkim liczą. Nie przeprowadzają modernizacji, które spowodują tak nikły wzrost dochodu, że nijak nie zwrócą się poniesione nakłady. Mamy więc do dzisiaj w centrum Warszawy czy Gdańska kamienice, które nie mają kanalizacji i bieżącej wody. Powszechnie funkcjonuje ogrzewanie piecowe, mimo świadomości, jak bardzo negatywnie wpływa to na zanieczyszczenie powietrza.. Remonty wykonuje się wtedy, kiedy pojawia się groźba katastrofy budowlanej i konieczność przesiedlenia lokatorów. Najemcy tych zasobów traktowani są jak zło konieczne, a nie jak w przypadku płacenia czynszu rynkowego - potrzebni klienci.
O dziwo w debacie nad zmianą, tym razem ustawy o ochronie lokatorów...., sprzymierzeńcami właścicieli okazuje się być część lokatorów. Chcą normalizacji istniejącej sytuacji. Dążą, aby dotowani byli tylko ci najbiedniejsi i to dotowani przez gminy a nie właścicieli. Przy obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym mogłoby się okazać, że w większości przypadków najbardziej zniszczonych kamienic, czynsze rynkowe niewiele odbiegałyby od aktualnie płaconych niezależnie od obowiązujących przepisów prawnych właściciele zawsze będą traktować nieruchomości przeznaczone do wynajmu jako inwestycje. Takiego podejścia wymagają też od swoich zarządców.
Proponowane przez IREM szkolenie „Zarządzanie finansami w nieruchomościach - nieruchomość jako inwestycja” uczy jak uzależniać podejmowanie konkretnych decyzji zarządczych od wyników ekonomicznych. Proste obliczenia dają jasną odpowiedź kiedy podjąć dane działania, a kiedy nie.
Pocieszająca jest rosnąca w społeczeństwie świadomość, że centra naszych miast zmienią się dopiero wtedy, kiedy politycy zechcą kwestii czynszów podejmować racjonalne decyzje, zamiast szukać drogi po najmniejszej linii oporu, czyli nie zmieniać nic, lub jak to było w przypadku ustawy o ochronie lokatorów oferować „kiełbasę wyborczą” bez względu na koszty jakie później musi ponieść społeczeństwo. W gruncie rzeczy całe, bo przecież gminy to my i to my dokładamy do utrzymania tanich mieszkań.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy