Zawód zarządcy nieruchomości jest bez wątpienia jedną z tych profesji, której funkcjonowanie bardzo różnie wygląda w poszczególnych krajach. Choć zasady dobrego zarządzania nieruchomością są takie same, to jednak przepisy prawne, rozwój gospodarczy, świadomość społeczna czy historia danego kraju, istotnie wpływają na faktyczne funkcjonowanie firm zarządzających nieruchomościami.
1. Historia
Trudno scharakteryzować aktualną sytuację zarządców nieruchomości w Polsce, nie poświęcając uwagi funkcjonowaniu nieruchomości w okresie socjalizmu, a więc watach 1945-1989 r.
Łatwo obronić tezę, że zarządzania nieruchomościami nie było wtedy w Polsce w ogóle. Rolę zarządcy pełniło państwo. Niezależnie od tego kto był właścicielem nieruchomości administracja państwowa ustalała kto i za ile ma mieszkać w poszczególnych mieszkaniach. Nikogo to nie obchodziło, jeśli właściciel nieruchomości nie miał gdzie mieszkać. Nie miał on żadnych praw do dysponowania swoim budynkiem. Podobnie rzecz się miała z lokalami użytkowymi. Tu również państwo ustalało kto i za ile ma dany lokal wynajmować. Czynsze były ustalane na tak niskim poziomie, że jeśli wystarczyło na bieżące remonty, to można było mówić o wielkim szczęściu. Przez ponad 40 lat o jakimkolwiek zysku z posiadania nieruchomości nikt nie myślał.
Ta sytuacja spowodowała, że w większości właściciele nie chcieli się zajmować swoimi nieruchomościami, gdyż nie mieli praw do podejmowania żadnych decyzji, nie dysponowali pieniędzmi na remonty i nie mieli szans na jakiekolwiek zyski. Tak powstały wielkie państwowe przedsiębiorstwa administrujące większością budynków w danym mieście. Pracowali w nich na ogół dobrzy administratorzy, lecz nie zarządcy. Oni również nie mogli wprowadzać żadnych zasad ekonomicznego zarządzania nieruchomościami - o wszystkim decydowało państwo.
2. Zmiany
Od 1989 r. zaczęły się w Polsce pozytywne zmiany. W tym roku zezwolono właścicielom nieruchomości decydować o najmie lokali użytkowych. Mogli podpisywać umowy najmu - decydować kto będzie funkcjonować w ich lokalu i za ile. W roku 1994 wydano przepisy prawne, które pozwoliły podpisywać umowy najmu właścicielom tych lokali mieszkalnych, które zwolnili lokatorzy wprowadzeni przez państwo.
Lokale mieszkalne zajęte przez lokatorów w czasach socjalizmu do dziś dnia są wynajmowane za czynsze o wiele niższe od rynkowych (niekiedy nawet 10 - krotnie). Właściciel może taka umowę wypowiedzieć z 3-letnim okresem wypowiedzenia, tylko wtedy, gdy zamieszka w lokalu on sam lub jego najbliższa rodzina.
Na początku lat 90-tych, kiedy właściciele dostrzegli możliwość czerpania zysków z nieruchomości zainteresowali się zarządzaniem nimi. W większości próbowali robić to sami, nie mając żadnego przygotowania, nie mając skąd czerpać wiedzy. Uczyli się na własnych błędach.
Od 1994 zaczął w Polsce działać IREM. Trzeba pamiętać na jak trudną sytuację natrafiono. Działający państwowi administratorzy nie odczuwali jakiejkolwiek potrzeby zmian, często nie zdawali sobie sprawy, że można pracować inaczej. Uczestnikami pierwszych kursów IREM byli więc ludzie przede wszystkim ciekawi wszystkiego co nowe, najczęściej nie mający pojęcia o zarządzaniu nieruchomościami. Jednak to właśnie oni zaczęli zakładać prywatne firmy. Niestety nie powstało ich wiele, gdyż po dziś dzień zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi jest zajęciem trudnym i niezbyt cenionym.
Lata 90-te to także intensywny rozwój nieruchomości komercyjnych. Zaczęto budować biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny. W początkowym okresie okres zwrotu tych inwestycji wynosił 4-5 lat, można było liczyć na zapełnienie niewiele niższe niż 100%. Niestety inwestorzy nie mogąc znaleźć doświadczonych, cieszących się odpowiednią renomą polskich firm zarządzających zatrudniali etatowych pracowników, których próbowali sami nauczyć jak zarządzać nieruchomością.
3. Prawne określenie zawodu
W 1997 po raz pierwszy w przepisach prawnych określono zawód zarządcy nieruchomości. Zarządcą może być osoba fizyczna posiadająca minimum średnie wykształcenie (w Polsce to 12-14 lat nauki) i licencję zarządcy nieruchomości.
Można uzyskać taka licencję kończąc odpowiednie studia lub kurs minimum 145 godziny, posiadając 6-cio miesięczną praktykę, pisząc plan zarządzania nieruchomością oraz zdać egzamin przed państwową komisją. Dużą słabością tego procesu licencjonowania jest możliwość uzyskania praktyki w formie warsztatowej. To powoduje, że otrzymują licencje osoby nie posiadające zatrudnienia w tym zawodzie i bardzo często nie mogące go znaleźć także później.
Do dnia dzisiejszego wydano ponad 10.000 takich licencji. Na niespełna 40 milionowy naród to dosyć dużo.
Panujące w Polsce bezrobocie (ponad 17%) powoduje, że wielu upatruje szansę na znalezienie zatrudnienia właśnie w zarządzaniu nieruchomościami.
4. Aktualna sytuacja zarządców w Polsce
Oceniam, iż najistotniejszym hamulcem zmian jest świadomość społeczeństwa. Mówi się często, że nauka ekonomi to w dużej mierze oduczanie ludzi od ich przyzwyczajeń, pokonywanie ich obaw. Polacy uczą się żyć w nowym systemie gospodarczym. Po raz pierwszy przeżywamy kryzys, gdzie rynku pracy nie chronią duże, państwowe zakłady produkcyjne. Zdążyliśmy się przekonać, że wśród przedsiębiorców zdarzają się oszuści i głupcy. Wszystko to powoduje szczególnie dużą ostrożność właścicieli nieruchomości. Rynek zarządców nieruchomości jest ciągle zdominowany przez duże post socjalistyczne firmy. Małe, prywatne, takie jak moja budują swój portfel zarządzanych nieruchomości powoli, zdobywając najpierw zaufanie właścicieli, a dopiero później rozważana jest oferta zarządzania nieruchomością. Gdy są to wspólnoty mieszkaniowe (condominium) decyzje o zmianie zarządcy musi podjąć wiele osób. Duża liczba licencjonowanych zarządców powoduje, iż pragnący utworzyć nowe firmy oferują tak niskie ceny, że nie można za nią dostarczyć rzetelnej usługi.
Niezmiernie pozytywne jest to, że w warunkach tak ostrej konkurencji szybko rośnie jakość i fachowość funkcjonujących zarządców. Prywatne firmy powstają wolno, ale te którym udaje się przetrwać kilka lat na rynku maja po tym czasie solidne podstawy nie tylko w postaci zarządzanych nieruchomości, ale także zatrudnianych, dobrze wyszkolonych ludzi.
Zauważalna jest także zmiana w podejściu właścicieli nieruchomości komercyjnych. Znacznie pogorszyły się warunki ich funkcjonowania. Kryzys powoduje duże pustostany (30% i więcej). Zmalały przychody. Okres zwrotu wydłuża się niekiedy nawet do 10 lat. To powoduje konieczność przyjrzenia się kosztom. Jednym ze sposobów jest outsorsing, czyli rezygnacja z etatowych pracowników i zatrudnienie firmy zarządzającej. Niestety, znowu ostrożność powoduje często odsuwanie takich radykalnych decyzji.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy
