artykuły
MOCKINGBIRD STATION, czyli jak z paskudztwa zrobiono hit
(autor: Lidia Henclewska, artykuł nr 10 / 2003)
W gospodarowaniu nieruchomościami bywa wcale nie rzadko, iż na skutek zmieniających się warunków, dany obiekt przestaje dobrze funkcjonować. Możliwości wystąpienia takiej sytuacji jest wiele. Jedna z nich zdarza się wtedy, kiedy na skutek rozwoju miast, tereny przemysłowe, leżące dawniej na peryferiach znacznie zyskują na wartości. Dopóki taka fabryka dobrze funkcjonuje problemu najczęściej się nie zauważa. Gorzej, kiedy budynki przemysłowe pustoszeją i potwornie drogi do rozbiórki obiekt zaczyna „straszyć” w centrum miasta.
Warto przyjrzeć się jak poradzono sobie z takim proble Dallas - USA.
Dallas jest miastem specyficznym, chyba niepodobnym do żadnej aglomeracji europejskiej. Niezwykłość sprowadza się do podziału miasta na obszary, które pełnią określoną - najczęściej jedną tylko funkcję. Mamy więc dzielnicę biurowo - hotelową (nie ma tam mieszkań, sklepów), mieszkalną, handlową. Nerwem komunikacyjnym jest szybka i tania kolejka naziemna.
Bezpośrednio przy jednej ze stacji kolejki rozciągał się liczący ponad 10.000 m2 obszar przemysłowy należący do firmy Western Electric, która w 1926 r. umieściła tam 3 kondygnacyjny budynek przemysłowy. Najpierw produkowano w nim telefony, później służył jako magazyn.
Jak na warunki amerykańskie jest to już budynek historyczny. Nie zmienia to jednak faktu, że bardzo brzydki, jak sami przyznają autorzy zmian.
Nowe wykorzystanie terenu, obecnie zwanego MOCKINGBIRD STATION oparto na połączeniu amerykańskich sentymentów do tego co europejskie i stare.
Tak więc przy zachowaniu starych zabudowań powstało: 211 mieszkań, 10 000 m2 powierzchni biurowej i 18.300 m2 handlowej. Podkreśla się, że jest to pierwsza w Dallas lokalizacja, która w europejskim stylu łączy na jednym terenie funkcję mieszkalną, handlową oraz biurową. Jest też miejscem rozrywki dzięki restauracjom, pubom, sali kinowej.
Dawny budynek przemysłowy nadbudowano kilkoma kondygnacjami, tak jednak aby wyraźnie podkreślić wcześniejszą, przemysłową architekturę. Na dachu umieszczono podgrzewany, długi na 25 m, basen. Kondygnacje o wysokości ponad 6 m podzielono wewnątrz lokali antresolą. Słupy konstrukcyjne pozostawiono w ich wcześniejszej formie czyniąc z nich element dekoracyjny. Zostały stare okna i tam gdzie to było możliwe metalowe, przemysłowe drzwi. Te, które trzeba było wymontować, zainstalowano w najdroższych lokalach. Betonowe posadzki - wypolerowano.
Lokale luksusowo wyposażono we włoskie lampy, stylowe meble, granitowe blaty.
To co widziałam, jak na mój gust, było brzydkie ale stylowe. Trudno wyobrazić sobie aby mogło się podobać mieszkanie o powierzchni 95 m2, mające tylko jedno okno. Cena najmu wynosi około 1500 $ / miesięcznie i jak na warunki Dallas jest to drogo. Trafiono jednak w niszę rynkową. Uzyskano 94% zapełnienie, co na obecne warunki lokalnego rynku nieruchomości jest świetnym wynikiem. Lokale w starej części (nie nadbudowanej) wynajęto na długo przed skończeniem inwestycji.
Przedsięwzięcie szeroko wypromowano czyniąc lokalizację znaną i modną.
Choć trudno w Polsce wyciągać bezpośrednie wnioski z przedstawionej powyżej inwestycji, potwierdza ona znaną prawdę, iż przy zakupie lub najmie nieruchomości w ponad 80%, decyzje podejmuje się pod wpływem emocji. W MOCKINGBIRD STATION oferuje się pewien styl, a nie wynajmuje mieszkania w brzydkim, poprzemysłowym budynku.
Zastanawia więc dlaczego w Polsce szkoląc pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców tak mało czasu poświęcamy na zajęcia z psychologii i stosunków międzyludzkich. Wiemy wszyscy, iż przewidywanie reakcji innych oraz umiejętne reagowanie na zachowania ludzi jest kluczowe dla osiągnięcia sukcesu. Trudniej się tego nauczyć niż przepisów prawnych, ale przecież można.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy