artykuły
Wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami a VAT
(autor: Maciej Tertelis, artykuł nr 13 / 2003)
Kwestię podatku VAT reguluje kilka ustaw, w szczególności ustawa z 8.1.1993 o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), określana dalej jako VATU.
Przepisy do których odwołuje się VATU to przede wszystkim standardy klasyfikacyjne, o których mowa w art. 40 ust. 1, art. 60 i 61 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz.U. Nr 88, poz. 439 ze zm.). Chodzi tu mianowicie o powołane wcześniejszą ustawą z dnia 26 lutego 1982 r. o statystyce państwowej (Dz.U. Nr 40, poz. 221) Klasyfikację Wyrobów i Usług (KWiU) oraz Klasyfikację Obiektów Budowlanych (KOB).
Pierwsza z ww. klasyfikacji znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, określanym dalej jako PKWiU (Dz.U. Nr 42, poz. 264, ostatnia zmiana Dz.U. z 2001 r. Nr 12, poz. 94). Usługi zarządzania nieruchomością zdefiniowane zostały w sekcji K (usługi związane z nieruchomościami, wynajem, nauka i prowadzenie działalności gospodarczej), dziale 70 (usługi związane z nieruchomościami). Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek widnieją sklasyfikowane pod numerem 70.20.11 PKWiU, zaś wynajem lub dzierżawę nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, na własny rachunek, zapisano pod numerem 70.20.12 PKWiU. Pod numerem 70.32.11 PKWiU zapisano usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie. Podobną usługę, świadczoną w odniesieniu do nieruchomości niemieszkalnych zapisano pod nr 70.32.12 PKWiU.
Druga z ww. klasyfikacji znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, określanej dalej jako PKOB (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, zmienione w 2002 r. Dz.U. Nr 18, poz. 170). W Objaśnieniach wstępnych przedstawiono szereg definicji pojęć podstawowych, które okazują się być niezbędne w trakcie kalkulacji VAT od wynagrodzenia za zarządzanie. Szczególnie istotna jest klasyfikacja budynków z podziałem na mieszkalne i niemieszkalne. Zgodnie z nią, budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne natomiast, zgodnie z PKOB, są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny. Warto zauważyć, że dla powyższego rozróżnienia nie ma żadnego znaczenia czy budynek w całości należy do jednego właściciela (np. gminy), czy też lokale w nim stanowią odrębne nieruchomości, których własność przeniesiono na inne osoby.
W przypadku zarządzania nieruchomościami, podobnie jak z innymi rodzajami usług, możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami zwolnień od podatku, podmiotowym i przedmiotowym. Pierwsze z nich, podmiotowe, dotyczy podatników, u których wartość sprzedaży usług nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych, odpowiadającej kwocie 10.000 euro (art. 14 ust. 1 pkt 1 VATU). W przypadku firm zarządzających dużymi zasobami nieruchomości zwolnienie podmiotowe z reguły nie wchodzi w grę, bowiem firma taka, wobec wielkości obrotów, szybko je traci. Drugi rodzaj zwolnienia, przedmiotowy, znajduje swoje umocowanie prawne w art. 18 ust. 1 VATU. Usługi, których wykaz przedstawiono w Załączniku nr 2 do VATU, są przedmiotowo zwolnione od podatku. Wśród ww. usług zwolnionych z podatku znajdują się w pozycji 14 usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiących majątek własny (PKWiU 70.20.11) oraz w poz. 15 załącznika usługi w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie (PKWiU 70.32.11). Warto zwrócić uwagę na pewną niespójność w nomenklaturze usługi PKWiU 70.32.11, która w katalogu PKWiN nosi tytuł „zarządzania”, zaś w załączniku do VATU określana jest jako "administrowanie". Chodzi oczywiście o jedno i to samo (z punktu widzenia podatkowego).
W przypadku administrowania nie wyodrębnionymi prawnie (choć z pewnością samodzielnymi) lokalami komunalnymi, będziemy mieli do czynienia z administrowaniem częściami składowymi budynku, na jakie składają się ww. lokale. Faktura wystawiana przez zarządcę z reguły przedstawiać więc będzie jedną z dwóch pozycji - administrowanie lokalem (lokalami) mieszkalnymi (włączając lokale użytkowe w budynkach o przeznaczeniu mieszkalnym) bądź administrowanie lokalem (lokalami) użytkowymi (włączając lokale mieszkalne w budynkach o przeznaczeniu niemieszkalnym). Pierwsza pozycja będzie zwolniona przedmiotowo z VAT (PKWiU 70.32.11), zaś druga obciążona stawką 22% VAT. Charakter budynku w przypadku wynagrodzenia za administrowanie lokalami nie będzie miał wpływu na stawkę VAT, którą wynagrodzenie jest obciążane wyłącznie wtedy, gdy lokale stanowić będą odrębne nieruchomości. Teoretycznie jest to możliwe, że gmina na mocy jednostronnej czynności prawnej wyodrębni na swoją rzecz własność lokali mieszkalnych czy użytkowych, bez przenoszenia ww. własności na inne osoby. W przypadku takiego właśnie, prawnie wyodrębnionego lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku o przeznaczeniu mieszkalnym (niezależnie czy jest to budynek komunalny czy też wspólnotowy) - wynagrodzenie za administrowanie takim lokalem będzie obciążone stawką 22% VAT.
Obliczenie wynagrodzenia za zarządzanie budynkami, włączając zarządzanie nieruchomością wspólną, wymaga więc analizy zasobu pod kątem powierzchni mieszkalnej (włączając budynki o dominującym przeznaczeniu mieszkalnym) oraz powierzchni niemieszkalnej niemieszkalnych (włączając nieruchomości zabudowane o dominującym przeznaczeniu niemieszkalnym). Wynagrodzenie obliczane w stosunku do pierwszej z dwóch ww. powierzchni będzie przedmiotowo zwolnione z VAT. Wartość wynagrodzenia za zarządzanie budynkami użytkowymi (bądź o dominującym przeznaczeniu niemieszkalnym) obciążona będzie stawką 22% VAT. Zgodnie z powyższym, racje właściciela lokalu użytkowego znajdują pełne uzasadnienie prawne. Wynagrodzenie pobierane przez zarządcę nieruchomości wspólnej zarówno od właściciela lokalu użytkowego, jak i od właścicieli lokali mieszkalnych powinno być obciążone stawką 22% VAT.
Maciej Tertelis CPM®
powrót do listy