artykuły
Szkolenia, ale jakie?
(autor: Robert Cierechowicz, artykuł nr 14 / 2003)
Z przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami w jasny i przejrzysty sposób wynika, iż zarządcy (pośrednicy i rzeczoznawcy) powinni ustawicznie się szkolić.
Rodzą się w związku z tym pytania; jaki powinien być zakres tych szkoleń, tematyka, częstotliwość, etc.
W moim odczuciu oferta dotycząca szkoleń kierowanych bezpośrednio do zarządców jest bardzo uboga, mam na myśli przede wszystkim zakres i tematykę szkoleń.
Oczywiście w codziennej prasie znajdziemy bardzo dużo ogłoszeń w zakresie kursów dla osób ubiegających się o uzyskanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Znajdziemy również szkolenia dotyczące ustawy o własności lokali, ustawy o ochronie praw lokatorów.
Sporadycznie możemy wyszukać informacji w zakresie kursów dotyczących księgowości wspólnot mieszkaniowych, czy problemów związanych z prawem budowlanym, choć ta oferta jest dość ograniczona i dotyczy w zasadzie spraw dla większości zarządców oczywistych. W ostatnim czasie okazją do szkoleń było nowe rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz zmiany w prawie budowlanym.
Według mnie oferta dotycząca rozwiązywania konkretnych problemów z jakimi na co dzień spotykają się zarządcy jest jednak bardzo uboga, a pewne problemy nie są poruszane w ogóle.
Chciałbym moją wypowiedź poprzeć konkretnymi tematami, problemami, dotyczącymi zarządców, które nie są na dzień dzisiejszy przedmiotem szkoleń (przynajmniej w szerszym zakresie, w skali kraju). Sądzę, że poruszona poniżej tematyka spotkałaby się z dużym zainteresowaniem ze strony naszego środowiska.
Moim zdaniem poświęcenia więcej uwagi wymagają następujące zagadnienia :
1. Tematem, który stanowi pewne tabu jest prowadzenie księgowości dla nieruchomości będących współwłasnością, zwłaszcza w kwestii podatku VAT. Temat rozliczeń podatku od towarów i usług np. w sytuacji gdy Współwłaścicielami są: Gmina, osoba prawna, osoba fizyczna będąca płatnikiem VAT, osoba fizyczna nie będąca płatnikiem VAT, osoba nieżyjąca, gdzie nie przeprowadzono jeszcze postępowania spadkowego, fakturowanie, rozliczenie tego podatku w tym zakresie może stanowić problem ze względu na brak jasnych i czytelnych przepisów, który może rodzić poważne konsekwencje skarbowe. Odrębnym problemem jest podatek dochodowy, który przy bliższym rozważaniu również może rodzić określone problemy i pytania.
Nie chciałbym przy tej okazji rozwijać tego tematu, bo jeden artykuł to stanowczo za mało, aby omówić tą problematykę. Spotkać możemy jedynie szkolenia dotyczące księgowości wspólnot mieszkaniowych, ze współwłasnością jest jednak zdecydowanie gorzej. Dotychczas Urzędy Skarbowe nie przyglądają się dość szczegółowo tej problematyce, ale nie usprawiedliwia to błędnego sposobu postępowania.
2. Następnym elementem jest prawo wekslowe, które „wraca do łask” i jest coraz częściej stosowane np. jako zabezpieczenie gwarancji, umowy najmu, etc. Niestety brak jest szkoleń w tym zakresie, zwłaszcza z praktycznego punktu widzenia, prawo wekslowe jest omawiana podczas kursów „licencyjnych”, ale sądzę, że zostało to potraktowane wybiórczo i marginesowo.
3. Kolejnym z tematów jest zarządzanie zasobem ludzkim w firmie zarządzającej nieruchomościami, problematyka związana z organizacją i kierowaniem zespołem pracowników. W firmie zarządzającej nieruchomościami najcenniejsi są właśnie sprawdzeni, lojalni, profesjonalni pracownicy. Żadna z szanujących się firm nie może pozwolić sobie na zaniedbania w tym zakresie. Najpierw w swoją wiedzę zainwestować muszą jednak prezesi, dyrektorzy, którzy będą potrafili właściwie poprowadzić zespół.
4. Sprawą, która budzi duże kontrowersje zwłaszcza od strony etycznej, ale również rzeczowej jest proces przejmowania nieruchomości w zarząd. Etycznej głównie ze względu na zachowanie zarówno zarządcy zdającego nieruchomość, ale również przejmującego, kultura bycia w tym temacie jest niestety dość uboga. Poza pozytywnymi przykładami można spotkać bardzo dużo mało profesjonalnych zachowań. Równie ważne jest rzeczowe przygotowanie do problematyki przejmowania nieruchomości, czego należy oczekiwać, w jakiej formie, w jakim zakresie, co jest najistotniejsze.
5. Brak jest szkoleń dotyczących problemów z zakresu psychologii, komunikacji, negocjacji.
Każdy zarządca, który profesjonalnie wykonuje swój zawód może jednoznacznie stwierdzić jak ważne miejsce w naszej pracy zajmuje ta tematyka.
Zawód zarządcy w głównej mierze dotyczy kontaktów z ludźmi, porozumiewania się, prowadzenia negocjacji, umiejętności słuchania innych, umiejętności prowadzenia dyskusji, umiejętności prowadzenia zebrań wspólnot. Każdy z nas stworzył sobie pewien „warsztat pracy” w tym zakresie. Oczywiście niebagatelne znaczenie mają tutaj cechy osobowe zarządcy, predyspozycje do pracy z ludźmi. Moim zdaniem warto jednak skonfrontować nasze doświadczenia z ludźmi, którzy w sposób fachowy zajmują się tą problematyką. Słyszałem kiedyś takie stwierdzenie dotyczące zarządców, iż „zarządca nieruchomości tak naprawdę nie zarządza nieruchomościami, bo to jest stosunkowo proste, tylko zarządza i rozwiązuje problemy ludzi mieszkających lub pracujących w nieruchomościach”. Myślę, że w tym stwierdzeniu jest sporo prawdy. Zastanówmy się drogie koleżanki i koledzy jak dużo czasu poświęcamy w naszej pracy na rozmowy z ludźmi i rozwiązywanie problemów międzyludzkich, ile czasu poświęcamy na właściwą komunikację z Klientami, wyjaśnienie określonych, często prozaicznych problemów. Z jak szerokim spektrum osób mamy do czynienia. Zarządca prowadzi rozmowy z Prezesami, Dyrektorami, Profesorami, ale równie często z ludźmi z marginesu społecznego. Sądzę, iż umiejętność prowadzenia rozmowy, znalezienie wspólnego języka są bardzo ważne i pomagają nam w pracy.
Każdy z nas zapewne w trakcie swojej pracy doświadczył „zaszczytu” poprowadzenia zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej. Jak trudne jest to zadanie (przynajmniej w niektórych wspólnotach) nie muszę chyba nikogo przekonywać. Często należy godzić dwie, a nawet więcej stron konfliktu sąsiedzkiego. Czy warto opierać się wyłącznie na własnych predyspozycjach i doświadczeniu, czy może warto skorzystać z rad i sposobów rozwiązywania konfliktów przez profesjonalnych psychologów, fachowców.
Niestety na rynku nie ma szkoleń dotyczących tak istotnego zagadnienia jakim jest psychologia w zarządzaniu nieruchomościami. Dziwi zatem fakt, iż tak ważna dziedzina naszej pracy stoi trochę na uboczu i nie jest traktowana poważnie.
Uważam, że lista konkretnych problemów, które warto omawiać podczas szkoleń jest bardzo długa, powyżej zasygnalizowałem tylko pewne elementy naszej pracy, na które warto zwrócić uwagę i podjąć trud zgłębienia problemu.
Próbą oferty kierowanej do zarządców w zakresie profesjonalnych szkoleń, dotyczących konkretnych problemów, jest propozycja IREM, dotycząca np. problematyki: zarządzania firmą zarządzającą nieruchomościami, rozwiązywaniem problemów podczas zarządzania nieruchomościami, zarządzaniem finansami w nieruchomościach, etc.
Przy okazji tego artykułu szczerze zachęcam do wzięcia udziału w szkoleniach organizowanych przez IREM, które z całą pewnością rozszerzą warsztat profesjonalnego zarządcy nieruchomości.
Robert Cierechowicz CPM®
powrót do listy