artykuły
Kim jest - powinien być zarządca nieruchomości
(autor: Robert Cierechowicz, artykuł nr 15 / 2003)
Część 1
Po okresie transformacji ustrojowej w Polsce, doczekaliśmy się ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i nadaniu profesjonalnej formy, zawodowi zarządcy nieruchomości. Jak sądzę minął już czas dyskusji i starań dotyczących nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Po ilości nadanych licencji można stwierdzić, iż osoby które faktycznie wykonują ten zawód uzyskały już licencje (przynajmniej w większości).
Rodzi się zatem zasadnicze pytanie - co dalej ?
Czy wystarczy odbyć kilka szkoleń rocznie, pojawić się na kongresach, etc.
Aby odpowiedzieć na to pytanie moim zdaniem należy je w pierwszej kolejności trochę inaczej sformułować.
Jakie są oczekiwania Klientów od Zarządcy nieruchomości; Czym Zarządca powinien się zajmować; Jakie wymagania stawiać Zarządcy; Czego Zarządca robić nie powinien ?
Sądzę, że te pytania można skierować zarówno do Klientów firm zarządzających nieruchomościami, oraz do samych Zarządców.
Zawód Zarządcy, może bardziej Administratora jest wykonywany w Polsce od wielu lat, musiał być przecież wykonywany, zmiana systemowa i usankcjonowanie zawodu zarządcy spowodowało jednak, iż zawód ten tak naprawdę dopiero się tworzy. Firmy zarządzające nieruchomościami, to z punktu widzenia gospodarki, młode firmy. Dlatego, w moim odczuciu, pytania postawione przeze mnie powyżej wydają się aktualne.
Chciałbym podzielić się moimi spostrzeżeniami w tym zakresie, oraz przedstawić swój punkt widzenia na ten problem.
Zarządca nieruchomości - to osoba reprezentująca interes Klienta, w pewnym sensie zastępująca Klienta w podejmowaniu przez niego decyzji dotyczących nieruchomości lub doradzająca Klientowi w podejmowaniu decyzji. Zakres ten oczywiście precyzować będzie umowa o Zarząd.
Patrząc na Zarządcę w oparciu o ten punkt widzenia, powinien on zabiegać o najbardziej korzystne kontrakty dla swojego Klienta i to zarówno kontrakty dotyczące umów najmu, umów o roboty budowlane, konserwacje, przeglądy, ubezpieczenia, utrzymanie czystości, prowadzenia rachunku bankowego, negocjacje oprocentowania rachunku bankowego, lokat, etc.
Część 2
Przy takim założeniu roli i funkcji zarządcy nieruchomości nie może i nie powinien on zajmować się np. utrzymaniem czystości lub wykonywaniem remontów poprzez swoich pracowników lub własne stworzone dla takiej działalności firmy.
Teoretycznie można założyć, że będzie to wykonane taniej i lepiej. Moim zdaniem jest to jednak tylko teoria, która nie ma potwierdzenia w praktyce gospodarczej.
W jaki sposób, reprezentując interes Klienta zarządca będzie egzekwował jakość i cenę danej usługi przy założeniu, iż Zarządca najpierw sam ją sobie zleci, potem będzie sam nadzorował, a potem sam sobie zapłaci. Teoretycznie jest to oczywiście możliwe, ale uważam, iż takie podejście do Klienta jest po pierwsze nie etyczne, po drugie sprzeczne z logiką.
Zarządca powinien zajmować się zarządzaniem, a nie sprzątaniem, remontowaniem, etc. Zarządca jest powołany i zobowiązany względem swojego Klienta, aby nadzorować i egzekwować jakość usług i negocjować ceny usług.
Sądzę, iż stoimy obecnie w ważnym punkcie dotyczącym dalszej drogi i prestiżu zawodu zarządcy. Jeżeli zarządcy będą bardziej interesować się np. sprzątaniem, bo w danym momencie gospodarczym, będzie to po prostu bardziej dochodowy interes, to prestiż zawodu zarządcy niestety może polec w gruzach.
Tendencje dotyczącą „robienia wszystkiego” zaobserwować można zwłaszcza w dużych molochach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Jako argument swojej wielkości, atut firmy podaje się wykonywanie usług dodatkowych, jak można stwierdzić pewna grupa Klientów oczywiście jest gotowa to „kupić”. Pytanie jednak czy warto i czy takie „dodatkowe usługi” powinien oferować zarządca.
Zarządca oczywiście powinien posiadać określony portfel firm danej branży, ale czym innym jest współpraca z firmami, a zupełnie czym innym posiadanie firmy określonej branży. W jaki sposób zarządca przeprowadzi w sposób obiektywny np. konkurs ofert na utrzymanie czystości na nieruchomości. Być może właśnie firma zarządcy zaoferuje najkorzystniejszą usługę, ale stawia to zarządcę w niezręcznej sytuacji.
Nie mam tutaj zamiaru oceniać firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, czy sugerować nieuczciwości lub złych intencji. Chciałbym zwrócić uwagę na ten problem, aby po raz kolejny nie dochodziło w naszym kraju do paradoksów, gdzie zleceniodawca, wykonawca, nadzorca, windykator, płatnik to ta sama osoba. Pomimo najczystszych intencji i zamiarów uważam, że nie jest to dobra konfiguracja.
Część 3
Drugim problemem, który obserwuje, uczestnicząc w przetargach na zarządzanie nieruchomościami, to fakt kuszenia Klientów symulacją kosztów. Zwłaszcza we Wspólnotach Mieszkaniowych, kiedy zarządca przedstawia, że kiedy tylko on otrzyma od Wspólnoty zlecenie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wynosić będą np. 0,90zł/m2 Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby tyle właśnie lub nawet mniej wynosiła zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jest to jednak uzależnione od wielkości nieruchomości, ilości lokali, a przede wszystkim od zakresu usług jakich oczekuje Klient. Spotkałem się z propozycją, kiedy ambitny zarządca twierdził, iż jest w stanie wykonać dla budynku o powierzchni ok. 2.500m2, 35 lokali, pięcioletni przegląd obiektu budowlanego w cenie 200zł za całość. Klient od razu miał uśmiech na twarzy i w pierwszej chwili sprawiał wrażenie szczęśliwca. Kiedy ta informacja dotarła do pozostałych uczestników przetargu, (Klient od razu się pochwalił), kiedy przedstawiono Klientowi zakres pięcioletniego przeglądu, sam stwierdził, iż z tą firmą dalej rozmawiać nie będzie. Jak się później okazało małymi literkami firma dopisała oczywiście, iż ceny mogą ulec zmianie, ale niesmak, pozostał. Prawdziwym "hitem", który ostatnio słyszałem było stwierdzenie, iż budynkiem o powierzchni około 10.000m zarządzać będzie firma w cenie 0,25zł/m2. Chęć zdobycia zlecenia jest w niektórych przypadkach tak duża, iż niestety bierze górę nad zdrowym rozsądkiem, osobiście takie propozycje kojarzą mi się z dowcipem, który pozwolę sobie zacytować „Do Mozarta przychodzi kobieta i pyta, czy zechciałby udzielać lekcji jej synowi, ależ oczywiście - 100szylingów za godzinę, a czy nie można taniej, pyta kobieta, można - 50 szylingów za godzinę, a czy nie można jeszcze taniej, mam lekcje za 20 szylingów, ale z tych sam nie radziłbym Pani korzystać.”
Część 4
W dzisiejszych czasach nasze środowisko szczególną uwagę musi poświęcić etyce zawodu zarządcy nieruchomości. Wszystkim zarządcom zależy, aby zawód który wykonują kojarzył się z prestiżem i uznaniem w społeczeństwie. Ten prestiż i uznanie zbudować jednak mogą sami zarządcy, przepisy prawa i regulacje w nich zawarte mogą wspierać ten zawód, ale nie uczynią go prestiżowym.
Warto odwołać się do wzorców pochodzących z innych Państw, gdzie zawód zarządcy cieszy się uznaniem i prestiżem, mam tutaj na myśli USA. W Polsce działa oddział IREM (Instytutu Zarządzania Nieruchomościami w Chicago), który skupia zarządców chcących przede wszystkim oprzeć swoje działanie na sprawdzonych wzorcach, poszerzać wiedzę niezbędną do wykonywania tego zawodu, a zwłaszcza opierać swój zawodowy sukces na postępowaniu zgodnie z zasadami etyki zawodowej. Sądzę, iż po uzyskaniu licencji zawodowej jest to kolejny krok i cel jaki powinien postawić sobie zarządca, który chce odnieść sukces zawodowy. Członkostwo w IREM i posiadanie tytułu CPM w Stanach Zjednoczonych jest synonimem profesjonalizmu i uczciwości, a tym samym uznania i prestiżu tak interesującego zawodu, jakim jest zawód zarządcy. Co stanie się z zawodem zarządcy zależy szanowne koleżanki i koledzy tylko od nas. Czy będziemy administratorami zbierającymi czynsz i łatającymi dziury w chodnikach, czy będziemy Zarządcami Nieruchomości, którym Właściciel powierzy swój majątek i będzie pewny profesjonalnej i uczciwej obsługi.
Robert Cierechowicz CPM®
powrót do listy