artykuły
Perspektywy zmian na rynku usług zarządzania nieruchomościami
(autor: Lidia Henclewska, artykuł nr 16 / 2003)
Stare, polskie przysłowie mówi: „punkt widzenia zależy od punktu siedzenia”, stąd wszelkie oceny jakiejś sytuacji, o ile nie są poparte badaniami statystycznymi, zawsze zawierają pierwiastek nieobiektywny. Moja ocena sporządzona jest z perspektywy małej firmy. Działamy na rynku nieruchomości od 14 lat. Obecnie zajmujemy się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zarządzaniem i doradztwem. Z racji takiego połączenia usług najchętniej zarządzamy nieruchomościami komercyjnymi, ale mamy w zarządzaniu także budynki tylko mieszkalne, w tym wspólnoty mieszkaniowe. Będąc firmą małą na co dzień spotykamy się z naszymi klientami i mamy pełną świadomość materialnej odpowiedzialności za nasze działania.
Już w 1994 kiedy ustawą o własności lokali powołano do życia wspólnoty mieszkaniowe spodziewano się sporych zmian na rynku usług zarządzania nieruchomościami - masowego powstawania nowych firm, upadku dużych przedsiębiorstw. Z różnych powodów w ciągu minionych lat nic takiego nie nastąpiło, (jeśli nie brać pod uwagę decyzji, właścicieli dużych firma zarządzających, o zmianie formy prawnej , prywatyzacji czy podziale).
Właściciele nieruchomości i wtedy i dziś bardzo ostrożnie podejmują decyzje o zmianie zarządcy Choć przyczyn można wymienić kilka na pierwszym miejscu stawiam czynnik ludzki. Właściciele przyzwyczajają się do „swojego” zarządcy i na ogół cenią jego wiedzę i zaangażowanie. Znając go ufają mu. Wiele są w stanie wybaczyć za wyjątkiem nieuczciwości i po prostu głupoty. Znając dość dobrze środowisko polskich zarządców mogę powiedzieć, że negatywnych przykładów jest mało.
Liczba licencjonowanych zarządców w Polsce w przeliczeniu na 100.000 mieszkańców jest jedną z najwyższych w Unii Europejskiej. Czy to znaczy, iż dla tych, którzy obecnie zdobywają licencję nie będzie pracy? Nie sądzę. Ze względu na szczególny tryb przyznawania licencji, wielu uprawnionych, faktycznie jako zarządcy nie pracują. Nie jest to więc miernik nasycenia rynku.
Firmy oferujące usługi zarządzania nieruchomościami można podzielić na 4 grupy:
- duże, funkcjonujące od wielu lat, posiadające często własne zaplecze (biura, sprzęt,
wypracowane procedury, ludzi) - takie jak przedsiębiorstwa gospodarowania
nieruchomościami, spółdzielnie mieszkaniowe itd.,
- duże firmy ze wsparciem zewnętrznego kapitału (innego niż wypracowany na
zarządzaniu) - przez dynamiczne działania próbują zwiększyć ilość zarządzanych
zasobów, niekiedy tworząc filie w różnych miastach,
- firmy małe, często rodzinne, istniejące od wielu lat, o stabilnym zatrudnieniu i wolno
zmieniającym się portfelu zleceń,
- nowe, wchodzące na rynek.
Na prace wszystkich zarządców duży wpływ wywiera aktualna sytuacja w kraju. Kryzys gospodarczy powoduje upadek słabszych firm (najemców nieruchomości komercyjnych). Powszechny brak pieniędzy tworzy nawał pracy w sferze windykacji należności. Utrudnia pracę mała skuteczność obowiązującego prawa oraz coraz powszechniejsze cwaniactwo osób i firm wykorzystujących przepisy prawne na swoją korzyść.
Powyższa sytuacja wymusiła pozytywne zmiany w sposobie świadczenia usług. Wyższe są oczekiwania właścicieli i wyższa świadomość przysługujących im praw. Narasta obawa, aby nie zostać oszukanym. Kryzys zmusza do lepszego gospodarowania nieruchomościami. Zarządzania nieruchomościami podejmują się ludzie coraz lepiej przygotowani do zawodu.
Nie sposób kontynuować tych rozważań nie mówiąc o cenie za usługę. Mimo, iż ilość pracy wzrosła, ceny spadły. Firmy zarządzające walcząc o rynek spowodowały obniżenie cen do granic opłacalności. Bywa, iż przy dużych przetargach proponuje się ceny poniżej kosztów, na poziomie około 20 gr od m. Służy to związaniu właściciela z firmą, tak aby uzyskać zlecenie i w przyszłości podnieść cenę przynajmniej do ekonomicznie uzasadnionej.
W zależności od oczekiwań właściciele albo cieszą się z taniej oferty albo unieważniają przetarg.
Dla firm małych, gdzie odpowiedzialność jest traktowana bardzo osobiście, kalkulacja jest prosta. Posłużę się przykładem. Średnia stawka za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to w Poznaniu około 60 gr./ m. Zatrudniając profesjonalistę z licencją powinnam zapłacić mu (netto) nie mniej niż 1500 zł. To koszt dla firmy około 3000 zł./mies. i to nie biorąc pod uwagę zastępstw podczas urlopów, choroby. Trzeba dodatkowo tej osobie zapewnić miejsce pracy, sprzęt, materiały biurowe, zapłacić koszty funkcjonowania. Tak więc pracownik powinien, samodzielnie (łącznie z księgowością, windykacją i poniesieniem pełnej odpowiedzialności) obsłużyć około 6000 m. czyli 5, 6 nieruchomości. To wystarczy tylko na pokrycie kosztów, bez jakiegokolwiek zysku dla pracodawcy. A przecież nie ma możliwości, aby właściciel firmy nie odpowiadał za działania swoich pracowników.
Ta sytuacja powoduje, że aktywnie walczy o rynek tylko niewielka liczba firm, które jako cel strategiczny wyznaczyły sobie zwiększenie portfela zarządzanych nieruchomości. Pozostałe rozwijają się o tyle o ile można zwiększyć ilość zarządzanych obiektów przy aktualnym zatrudnieniu.
Sądzę, że w perspektywie kilku lat nie należy spodziewać się wzrostu cen za usługę, a wzrost zysku firm nastąpi poprzez ich większą efektywność. Dobrze będą sobie radzić wszyscy ci, którzy ograniczą koszty, zwiększą wydajność, wprowadzą nowoczesne techniki.
Zawsze znajdzie się miejsce dla nowych, szczególnie małych firm (np. jednoosobowych lub spółkach kilku zarządców). Mogą one zacząć z małą ilością zleceń, niskimi kosztami i ryzykiem.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy