artykuły
Świętując siedemdziesięciolecie
(autor: Lidia Henclewska, artykuł nr 17 / 2003)
Patrząc wstecz na rozwój rynku nieruchomości jedna rzecz jest oczywista - nieruchomości są biznesem cyklicznym. W ciągu minionych 70-ciu lat IREM zmierzył się z recesją, wysoką inflacją, nadpodażą, nadmierną ingerencją państwa i rewolucją informatyczną.
W bieżącym roku minie 70-ta rocznica powstania Instytutu Zarządzania Nieruchomościami (Instytut of Real Estate Management - IREM) z siedzibą w Chicago, USA. Siedemdziesiąt lat istnienia organizacji zawodowej to rocznica na tyle ważna, iż warto przyjrzeć się historii, celom dla jakich IREM powstał, ich realizacji w ciągu minionych lat i aktualności we współczesnym świecie.
Wiedza, integracja i efektywność w zarządzaniu nieruchomościami to cele jakie przyświecały grupie 14-tu zarządców, którzy w czerwcu 1933 roku złożyli wniosek o zarejestrowanie Instytutu Zarządzania Nieruchomościami (Instytut of Real Estate Management - IREM) - organizacji, której członkowie wymienialiby się doświadczeniami, uczyli najnowocześniejszych technik zarządzania i rozpowszechniali surowy kodeks etyki.
Lata trzydzieste były w USA okresem wielkiego kryzysu, padały firmy, szalało bezrobocie, tracono nieruchomości z powodu niespłaconych kredytów. W 1942 roku, ówczesny prezydent IREM Robert Nordblom podsumował istniejącą na rynku nieruchomości sytuację słowami „konieczne jest umiejętne postępowanie, ale brakuje naukowej teorii zarządzania nieruchomościami w takiej sytuacji”.
Pierwsze zarejestrowane zebranie Instytutu miało miejsce 5 października 1933 roku pod kierownictwem pierwszego prezydenta Kennetha C. Browna. Uczestnicy uchwalili statut i skonkretyzowali cele organizacji. Pierwsza składka członkowska wynosiła 5 centów od każdego zarządzanego mieszkania, lecz nie mniej niż 25 $ i nie więcej niż 100 $ rocznie. Przez pierwsze pięć lat członkami były raczej firmy, a nie osoby fizyczne.
Od 1934 roku zaczęto wydawać (ukazujący się do dziś) kwartalnik Journal of Real Estate Management. Pierwszy kurs szkoleniowy odbył się w 1936 r. na Uniwersytecie w Chicago. Od 1938 roku wprowadzono desygnację CPM - Certified Property Manager (Dyplomowany Zarządca Nieruchomości). W tym czasie Instytut miał 71 członków, a składka wynosiła rocznie 20$.
Lata czterdzieste to okres II wojny światowej i zwalczania jej skutków. Inflacja, wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, ograniczenia w zdobyciu wielu produktów postawiły zarządców w obliczu nowych trudności. Instytut wyszedł im naprzeciw organizując w całym kraju 62 „Spotkania zarządców nieruchomości” oraz proponując szkolenie „Zarządzanie nieruchomościami w warunkach wojny”, a od 1943 roku - „Planowanie powojennego rozwoju miast”. Najbardziej znaczące było wydanie w 1947 r. książki Jamesa C. Downsa „Principles of Real Estate Management” (Podstawy zarządzania nieruchomościami), która do dziś dnia doczekała się już 14-tu wydań.
W latach 50-tych znaczący był wzrost zaangażowania rządu w modernizacji miast. W ramach szerokiego programu dofinansowywano również budowę tanich mieszkań czynszowych. IREM, wówczas już organizacja licząca ponad 1000 członków, aktywnie włączył się w te działania. Przykładem może być publikowany od 1953 r. w Journal of Real Estate Management cykl artykułów pod hasłem „sprawne funkcjonowanie tego co posiadamy -zarówno dla korzyści społeczeństwa jak i nas samych”. Instytut w swoich publikacjach zaczął podkreślać rolę zarządcy w kształtowaniu wartości nieruchomości.
Prosperita lat 60-tych przyczyniła się do szybszego rozwoju zawodu i organizacji, która w 1969 r. liczyła już 1999 członków. Journal z kwartalnika stał się dwumiesięcznikiem. Rozwinięto program szkoleń dla sponsorów mieszkań socjalnych. W ciągu lat 70-tych liczba oferowanych przez IREM różnych kursów wzrosła z 14 do 44 w 1981 roku. Wydano szereg nowych publikacji dotyczących zarządzania nieruchomości mieszkalnymi i roli komputeryzacji. Sformalizowano program szkoleń dla zarządców nieruchomości mieszkalnych. Utworzono akredytację ARM - Acredit Residential Manager.
Na początku lat osiemdziesiątych pojawili się na rynku nieruchomości nowi inwestorzy. Poprzez banki i organizacje finansowe wiele osób uzyskało możliwość lokowania swoich oszczędności na tym rynku. Niestety zmiany podatkowe w 1986 r. zniosły większość ulg z tytułu posiadania nieruchomości, co spowodowało łańcuchową reakcję niszczącą rynek. Ta sytuacja zaowocowała wydaniem przez IREM studium - „Managing the Future” (Zarządzając przyszłością). Pomagało ono rozwinąć długoterminowy, strategiczny plan dla zarządzanych nieruchomości.
W latach 90-tych wciąż odczuwano nadmiar podaży powierzchni, będący wynikiem nadmiernego inwestowania w latach 80-tych. Uczestnicy rynku nieruchomości powtarzali jak mantrę - „przetrwać do 95 roku”. Nie zawiedli się.
W tym trudnym okresie zarządcy musieli stawić czoła nowemu wyzwaniu - walce z narkotykami. Wprowadzone przepisy prawa zmusiły zarządców do ponoszenia odpowiedzialności za to co dzieje się w zarządzanych przez nich nieruchomościach. IREM edukował swoich członków jak najlepiej zabezpieczyć się przed skutkami tak sformułowanych przepisów antynarkotykowych.
Wiek XXI przyniósł dalsze gwałtowne zmiany w funkcjonowaniu rynku nieruchomości, będące wynikiem innowacji w dziedzinie ekonomii, technologii, rozwoju internetu.
IREM dzięki swej prężności i długoletniemu doświadczeniu zmienia się tak jak zmienia się otaczająca rzeczywistość. Od 2000 roku oferuje program szkoleń internetowych. Po ataku terrorystycznym 11 września 2001 roku, wydał szereg publikacji i zaproponował szkolenia dla zarządców, ucząc jak zabezpieczyć zarządzane nieruchomości przed terroryzmem.
Dziś IREM jest organizacją o zasięgu światowym liczącą ponad 16 000 członków.
Przyglądając się 70-letniej historii Instytutu nie sposób nie zastanawiać się jakie znaczenie, w przededniu wejścia do Unii Europejskiej, mają dla nas Polaków amerykańskie doświadczenia.
Patrząc wstecz na rozwój rynku nieruchomości jedna rzecz jest oczywista - nieruchomości są biznesem cyklicznym. W ciągu minionych 70-ciu lat IREM zmierzył się z recesją, wysoką inflacją, nadpodażą, nadmierną ingerencją państwa i rewolucją informatyczną. Doświadczenia amerykańskie są bardzo cenne z powodu wielkości i stosunkowo dużej swobody działania na rynku nieruchomości. Wszelkie pozytywne i negatywne zjawiska występowały tu z dużą siłą , wymagały szybkiej i profesjonalnej reakcji. Stąd właściciele i inwestorzy poszukiwali i poszukują do dziś, specjalistów, którzy potrafiliby się zmierzyć z każdym zagrożeniem tak, aby nieruchomość odczuła jakikolwiek kryzys w jak najmniejszym stopniu.
Stąd, podobnie jak w dziedzinie ekonomii, USA jest liderem we wprowadzaniu efektywnych systemów zarządzania. Pisząc o systemach nie mam na myśli programów informatycznych, lecz cały przekrój tego, co składa się na dobre zarządzanie - od dobrej analizy ekonomicznej i strategii zarządzania, do sprawdzonych procedur i umiejętności kontaktów z ludźmi.
W momencie wejścia do Unii Europejskiej będziemy musieli zmierzyć się z szeregiem nowych wyzwań. Przygotujmy się do tego jak najlepiej.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy