artykuły
Stawki czynszu w okresie recesji i depresji cyklu koniunkturalnego
(autor: Wiesława Marchwicka, artykuł nr 18 / 2003)
Charakterystyczną cechą gospodarki rynkowej jest cykliczność jej rozwoju. Cykl koniunkturalny zaczyna się od fazy załamania wzrostu gospodarczego (recesji) i trwa przez fazę depresji, ożywienia i wysokiej koniunktury aż do nowego załamania gospodarczego, rozpoczynającego nowy cykl koniunkturalny*.
Proces ten nie omija również rynku nieruchomości i aktualnie wszyscy jego uczestnicy doświadczają skutków recesji. Podaż powierzchni przeznaczonych pod wynajem przewyższa popyt - rośnie wielkość pustostanów, stawki czynszu maleją. Najemcy, którzy zawarli umowy terminowe czują się oszukani. Wbrew temu co dzieje się na rynku, oni - zgodnie z zapisami kontraktu o indeksacji stawek (najczęściej wskaźnikiem wzrostu cen konsumpcyjnych publikowanym przez GUS), płacą ceny wyższe. Czy słuszne są ich żale?
„Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania..., a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz" - tak mówi kodeks cywilny regulując podstawowe prawa i obowiązki stron w umowie najmu**.
„Umówiony czynsz” oznacza tyle ile uzgodnią strony w podpisanej przez siebie umowie, bowiem zgodnie z przyjętą w prawie cywilnym*** zasadą swobody (wolności) umów - strony maja swobodę w ustalaniu wzajemnych praw i zobowiązań, a zatem można by przyjąć, że sprawa określenia stawki, według której wynajmujący będzie obciążał, a najemca płacił za korzystanie np. z wynajętego biura, jest zamknięta.
„Można by przyjąć” bo w rzeczywistości swoboda umów nie powinna wykraczać poza określone obowiązującym prawem ramy i m.in. „zasady współżycia społecznego".
Choć wydawałoby się, że kodeksowe sformułowanie - „zasady współżycia społecznego", brzmi jak slogan z poprzedniej epoki to w istocie oznacza ono ważną klauzulę generalną, w której nie można już obecnie dopatrywać się treści ideologicznych. Klauzula ta, stosowana w prawie, odwołuje się do powszechnie uznawanych wartości, zgodnych z podstawowymi zasadami etycznego postępowania, w którym przestrzegane są zwyczaje uczciwego obrotu, lojalność, sumienność oraz rzetelność kupiecka. Zasady stojące na straży tego, aby poprzez narzucone warunki umowy, żadna ze stron nie czerpała nieuzasadnionych korzyści. Czy w realiach otaczającej nas rzeczywistości funkcjonowanie tych zasad jest możliwe?
Kontrakty terminowe to przysłowiowy „kij o dwóch końcach" - zapewniają stabilność miejsca działalności najemcy, ale również ... stabilność przychodów wynajmującemu. Gdy nastaje okres dekoniunktury i u większości uczestników rynku następuje zmniejszenie płynności finansowej - pojawiają się wspomniane już zarzuty o czerpaniu nieuzasadnionych korzyści przez wynajmującego, przy jednoczesnych próbach przerzucania na niego ryzyka prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej (niepłacenie czynszu z powodu braku efektów finansowych lub niedoboru wpływów z działalności).
Rozsądni partnerzy dochodzą zwykle do porozumienia i ,w drodze negocjacji, dokonują weryfikacji wzajemnych uzgodnień. Inspiracją takiego postępowania nie jest, jak można przypuszczać, hołdowanie zasadom kupieckim lecz świadomość istniejącego załamania wzrostu gospodarczego, obawa przed zwiększeniem pustostanu oraz długotrwałość i kosztowność procesu egzekucji należności i eksmisji z nieruchomości. Niezależnie od pobudek, przy dobrej woli i rozsądku obu stron, możliwe jest znalezienie kompromisu bez konieczności „ciągania się po sądach".
Podobny rozsądek stron (a może uczciwość kupiecka?) potrzebny jest w sytuacji, gdy w okresie niskich cen na rynku wynajmu, niekiedy na poziomie pokrycia kosztów stałych, pojawia się potrzeba, a nawet przymus (bo taki warunek stawia potencjalny najemca) zawarcia terminowego - kilkuletniego kontraktu.
Można oczywiście zastosować, praktykowaną od lat, zasadę zastąpienia stawki złotówkowej stawką denominowaną np. w USD - niezależnie od pozytywów i negatywów tego rozwiązania. Można też, z pełną świadomością nieuchronności zmian wynikających z cykliczności gospodarki oraz niedojrzałości "wolnego rynku" w gospodarce polskiej, przyjąć rozwiązania umożliwiające cykliczne korygowanie stawki czynszu do jej wartości rynkowej. W praktyce oznacza to wprowadzenie do umowy zapisów, które będą obligowały obie strony umowy do tego aby w określonych w umowie terminach zasiąść do stołu negocjacyjnego i ,korzystając z opracowania przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego (tj. operatu szacunkowego zleconego np. na wspólny koszt), uzgodnić realne wielkości rozliczeń finansowych z tyt. wynajmowanych powierzchni.
Regulacje omawianego zagadnienia w krajach Unii Europejskiej są, co do idei, takie same. Analizując przedstawione poniżej zestawienie należy uwzględnić fakt, iż dotyczy ono krajów o ugruntowanej gospodarce rynkowej.
Regulacje dotyczące najmu powierzchni komercyjnych w wybranych krajach członkowskich UE:
| Kraj | typowy kontr. czas trw. [lata] |
możliwość przedłużenia przez najemcę |
indeksacja warunków kontraktu * |
częstotliwość |
| Belgia | 9 (3/6) | tak | CCI | określona w kontr. |
| Niemcy | 5 do 10 | nie | CPI | określona w kontr. |
| Hiszpania | 5 do 10 | nie | CPI | nie dotyczy |
| Francja | 9 (3/6) | tak | CPI | rocznie |
| Wlk. Brytania | 10 do 15/25 | tak | stopa rynkowa | do negocjacji, zw. co 5 lat |
| Włochy | 6 | tak | CPI | zwykle co 5 lat |
| Holandia | 5 do 10 | nie | CPI | rocznie |
* - CCI - wskaźnik cen budowlanych, CPI - wskaźnik cen konsumpcyjnych
źródło - badania własne IFO-Instytut
przypisy do tekstu:
* - M. Nasiłowski, "System rynkowy" Warszawa 1994, str. 223
** - Kodeks cywilny (Dz.U.64.16..93 z późniejszymi zmianami), Art.659
*** - j.w. Art. 353
Wiesława Marchwicka CPM®
we współpracy z prawnikem - Mirosławą Mejer
powrót do listy