artykuły
Zarządzanie i wynajem nieruchomości biurowej
(autor: Maciej Tertelis, artykuł nr 5 / 2004)
Seminaria dotyczące nieruchomości komercyjnych rzadko
pojawiają się na naszym rynku. W październiku br. Polski Oddział
IREM organizuje dwudniowe seminarium poświęcone zarządzaniu i
wynajmowi nieruchomości biurowych. Poprowadzi je amerykański ekspert
w tej dziedzinie, Richard Muhlebach. Poniżej przedstawiamy krótką
charakterystykę dwóch podstawowych czynników charakteryzujących
powierzchnie biurowe - klasę biurowca oraz współczynnik korytarzowy.
Te i inne tematy zostaną rozwinięte w trakcie sygnalizowanego
szkolenia.
Klasa biurowca
Atrakcyjność biurowca określa się jego klasą, podobnie
jak standard hoteli liczbą gwiazdek. Rozróżnia się trzy klasy:
A, B i C, które zależą właśnie od lokalizacji oraz standardu technicznego
obiektu.
Klasa A przynależy reprezentacyjnym, nowoczesnym (bądź
zabytkowym, gruntownie zmodernizowanym obiektom), dobrze widocznym
budynkom położonym w ścisłym centrum miasta. Niezbędne jest wyposażenie
budynku w instalacje przeciwpożarowe, ochronę, klimatyzację, wentylację,
c.o., szybkie i bezawaryjne windy, nowoczesne oświetlenie, podwieszane
sufity, podnoszone podłogi pod którymi biegnie okablowanie tele-informatyczne
umożliwiające podłączenie dowolnej liczby telefonów oraz skorzystanie
z łącza internetowego o dużej przepustowości. Najemcy lokali w
budynku dysponują odpowiednią liczbą miejsc parkingowych (odpowiednio
oznaczonych, umożliwiających łatwe manewrowanie itp.), nie powinno
być również problemów z dojazdem do budynku komunikacją miejską.
Ważna jest również możliwość skorzystania z udogodnień oferowanych
przez właściciela nieruchomości - wspólnej sali konferencyjnej
(szereg najemców woli tylko współkorzystać, w ustalonych godzinach,
z dużej sali konferencyjnej i nie potrzebuje mieć do niej dostępu
na zasadzie wyłączności), kuchni, jadalni, toalety z prysznicem
itp.
Budynki o klasie B to nowoczesne biurowce leżące poza
ścisłym centrum miasta bądź budynki starsze (do 10 lat) po modernizacji
znajdujące się w centrum. Brak jednej z cech immanentnie przypisanych
do klasy A (lokalizacja i infrastruktura) automatycznie spycha
nieruchomość co najmniej do klasy B. Budynki oferujące nowoczesny
standard oceniane są też na B+. Budynki w klasie C są starsze
od 10 lat, leżą poza centrum i posiadają przestarzałe wyposażenie
techniczne (przestarzałe "moralnie").
Współczynnik korytarzowy i jego wpływ na opłaty czynszowe
Kalkulując opłaty czynszowe w nieruchomości komercyjnej
korzysta się z tzw. współczynnika korytarzowego CF, który określany
jest dla ustalonych, wydzielonych części budynku. Wydzielenie
podporządkowane jest wielkości lokali oraz odpowiadającej im powierzchni
pomocniczej (wspólnej). I tak, jako wydzieloną część można potraktować
cały budynek (jeśli ci sami najemcy mają np. na dwóch piętrach
trzypoziomowego budynku swoje biura, zaś na trzecim poziomie użytkują
wspólną kuchnię, stołówkę, sale konferencyjne itp. W kalkulacji
czynszu najmu można również podchodzić osobno do każdej kondygnacji,
bądź nawet osobno do każdej części kondygnacji, jeśli są one wydzielone
i posiadają np. dwa niezależne od siebie wejścia (windy, klatki
schodowe itp.). Współczynnik korytarzowy, który przyjmuje wartości
większe od 1 i mniejsze od 2, oblicza się dzieląc sumaryczną powierzchnię
najmu przez sumaryczną powierzchnię podstawową.
Metodę wyliczenia współczynnika korytarzowego pokażę
na następującym przykładzie. Wyobraźmy sobie wydzieloną część
nieruchomości komercyjnej w postaci jednego jej piętra o powierzchni
netto 936 m2. Jej właściciel wynajmuje cztery lokale biurowe:
lokal A o powierzchni 162 m2, lokal B o powierzchni 200 m2, lokal
C o powierzchni 200 m2 oraz lokal D o powierzchni 99 m2. Na piętrze
znajduje się kuchnia z jadalnią o powierzchni 54 m2, z których
mogą korzystać wszyscy trzej najemcy. Toaleta damska i męska wraz
z prysznicami (do wspólnego użytku) w sumie zajmują 72 m2, winda,
pomieszczenie ochrony oraz klatka schodowa w sumie 45 m2, zaś
główny hol ma powierzchnię 104 m2.
Na powierzchnię podstawową w rozpatrywanym przykładzie
składa się sumaryczna powierzchnia trzech lokali biurowych A (162
m2), B (200 m2), C (200 m2) i D (99 m2), czyli w sumie 661 m2.
Składniki powierzchni pomocniczej to: toalety i prysznice (72
m2), kuchnia z jadalnią (54 m2) oraz hol (104 m2). W sumie powierzchnia
pomocnicza (wspólna) wynosi 230 m2, zaś dodając do powierzchni
pomocniczej powierzchnię podstawową otrzymamy powierzchnię najmu
o wartości 891 m2. Pomieszczenia windy, klatki schodowej oraz
ochrony nie stanowią składnika powierzchni najmu, określane są
mianem powierzchni technicznej (w sumie 45 m2).
Współczynnik korytarzowy, stanowiący stosunek powierzchni
najmu do powierzchni podstawowej, wyniesie więc 1,35 (891 podzielone
przez 661). Jest to dosyć wysoki współczynnik. Jego wartość związana
jest jednak z faktem, że każdy z najemców może korzystać z przyzwoitych
warunków nie tylko wewnątrz swoich biur, ale również ma dostęp
do kuchni z jadalnią, w której pracownicy mogą przyrządzić sobie
i zjeść lunch oraz komfortowe toalety włącznie z możliwością wzięcia
prysznicu. Za taki standard, w uznaniu wielu najemców, warto zapłacić.
Współczynnik korytarzowy podwyższa opłaty czynszowe
odpowiadające powierzchni podstawowej. Jest to logiczne z uwagi
na fakt, że najemca korzysta nie tylko z swojego lokalu, ale również
ma prawo współkorzystania z części pomocniczych, a więc korytarza,
kuchni, toalet itp. Ważne jest więc by przystępując do negocjacji
najmu powierzchni biurowej brać pod uwagę nie tylko czynsz podstawowy,
ale i czynsz najmu. Tę ostatnią wartość otrzymuje się mnożąc czynsz
podstawowy przez współczynnik korytarzowy. Dla przykładu, zakładając
podstawową, jednostkową stawkę czynszu na poziomie 100 zł za metr
kwadratowy, najemca lokalu B zapłaci 20.000 zł czynszu z powierzchni
podstawowej (100 zł razy 200 m2). Biorąc pod uwagę współczynnik
korytarzowy na poziomie 1,35, czynsz najmu lokalu B wyniesie 27.000
zł miesięcznie.
Maciej Tertelis CPM®
powrót do listy