artykuły
Plan zabezpieczenia nieruchomości
rzeczywista potrzeba czy... objawy przeczulenia
(autor: Wiesława Marchwicka, artykuł nr 10 / 2004)
Gdy trzy miesiące temu Polski Oddział Stowarzyszenia
- IREM zapraszał na seminarium "Zabezpieczenie nieruchomości
przed terroryzmem i skutkami klęsk żywiołowych" nikt z nas
nie przypuszczał, że zajdą zdarzenia, które samoistnie uzasadnią
potrzebę podjęcia tego wydawałoby się wydumanego tematu.
23 września - trzęsienie ziemi w Gdańsku
29 września - podłożenie ładunku wybuchowego w warszawskim biurowcu.
Te "egzotyczne' w naszej rzeczywistości zdarzenia
powinny sprowokować każdego zarządcę nieruchomości do postawienia
sobie pytania: "Czy i w jaki sposób są zabezpieczone przed
zagrożeniami nieruchomości mego portfela? Jaki będzie scenariusz
wydarzeń gdy w budynku roznieci się pożar lub zostanie on zasypany
w trakcie burzy śnieżnej? Jak zareaguję na telefoniczne powiadomienie
o podłożeniu bomby lub co zrobię po przeczytaniu w codziennej gazecie,
że trasa przemarszu kibiców sportowych przebiega obok zarządzanej
nieruchomości? Seminarium w dniu 1 października było strzałem w
dziesiątkę dla tych wszystkich, którym po wrześniowych zdarzeniach,
wyobraźnia podpowiadała zrobienie swoistego rachunku sumienia z
bezpieczeństwa w zarządzanych nieruchomościach.
Program szkolenia doskonale ułatwił taką samoocenę.
Omówione zostały:
-źródła zagrożeń
-sposoby zapobiegania powstawaniu zagrożeń
-stosowane w praktyce metody: redukcji zagrożeń, postępowania w
momencie zaistnienia zagrożenia,
przywracania normalnego funkcjonowania nieruchomości po ustąpieniu
zagrożenia
Przedstawiciel Straży Pożarnej przypomniał pryncypialną,
aczkolwiek oczywistą, zasadę zapobiegania zagrożeniom: PRZESTRZEGANIE
PRAWA
Dla zarządcy nieruchomości podstawowe akty prawne
związane z bezpieczeństwem to:
-Ustawa o ochronie przeciwpożarowej [Dz.U.02.147.1229-j.t. z późn.
zmian.] wraz z rozporządzeniami do których należy m.in. "Rozporządzenie
w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków .." [Dz.U.03.121.1138]
-Ustawa prawo budowlane [Dz.U.03.207.2016-j.t. z późn.zmian.] wraz
z rozporządzeniami, do których należą m.in.: "Rozporządzenie
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki
..." [Dz.U.02.75.690.z póź.zmian.], "Rozporządzenie w
sprawie warunków technicznych użytkowania budynków.." [Dz.U.99.74.836],
"Rozporządzenie w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach
rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych
[Dz.U.04.198.2043].
Ze stosowanymi w praktyce sposobami przeciwdziałania
i minimalizacji skutków zdarzeń niebezpiecznych zapoznał uczestników
seminarium Richard Muhlebach - amerykański zarządca nieruchomości,
członek Oddziału IREM w stanie Washington.
Według standardów amerykańskich uzyskanie odpowiedniego
poziomu bezpieczeństwa nieruchomości może zapewnić opracowanie i
wdrożenie tzw. PLANU ZABEZPIECZENIA dla każdej indywidualnej nieruchomości.
Przygotowanie planu wymaga od zarządcy bardzo szczegółowej wiedzy
o nieruchomości i obliguje go do:
-przeprowadzenia wszechstronnych analiz - począwszy od rozpoznania
użytkowników (osoby starsze , niepełnosprawne i dzieci wymagają
zapewnienia pomocy w wypadku zagrożenia), poprzez badanie cech fizycznych
obiektów (konstrukcja, wyposażenie, dostęp do urządzeń odcinających
dopływ mediów), analizę funkcjonowania obiektu (personel, ochrona,
lokalizacja, sąsiedztwo) do ustalenia prawdopodobieństwa występowania
określonego rodzaju katastrof i zagrożeń
-opracowania zasad reagowania na konkretne zdarzenia oraz, w zależności
od typu nieruchomości, uszczegółowienia ich (lub nie) w formie instrukcji
postępowania. Przykładowo: instrukcją postępowania
dla gości hotelowych jest zafoliowana kartka zawierająca 7 rad.
Jedną z takich rad, w rejonach występowania trzęsienia ziemi, jest
pouczenie: w czasie wstrząsów nie wychodzić z budynku - schować
się pod stół lub stanąć w prześwicie drzwi.
-ustalenia systemu komunikowania się w wypadku wystąpienia zagrożenia
(z podaniem nazwisk i numerów telefonicznych) oraz powołania (lub
nie) zespołu szybkiego reagowania
-przeprowadzania okresowych inspekcji - audytów bezpieczeństwa nieruchomości,
a także ćwiczeń w postaci próbnych alarmów (treningi ewakuacji).
Może warto zadać sobie kolejne pytanie - jakie
standardy obowiązują polskiego zarządcę w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa
nieruchomości i jej użytkowników?
Wprowadzona w 2002r. ustawa o stanie klęski żywiołowej
[Dz.U.02.62.558 z późn. zmian.] dotyczy katastrof naturalnych lub
awarii technicznych w wielkich rozmiarach lub na znacznych obszarach
i nie odpowiada potrzebom zapewnienia bezpieczeństwa w "pojedynczych"
nieruchomościach. Z kolei systemy bezpieczeństwa w dużych, specjalistycznych
nieruchomościach wprowadzane są w oparciu o niestandardowe, specyficzne
rozwiązania (przykładem ich jest m.in. obowiązujący w portach Międzynarodowy
Kodeks Ochrony Statku i Obiektu Portowego - ISPS).
Oznaczać to może, że bezpieczeństwo przysłowiowego
Kowalskiego - pracownika biurowca, mieszkańca kamienicy czy klienta
centrum handlowego, zależy w głównej mierze od zarządcy nieruchomości
- jego rzetelności wyrażonej w przestrzeganiu prawa oraz poczuciu
odpowiedzialności i wyobraźni mających swe odbicie w PLANIE ZABEZPIECZENIA
nieruchomości.
Wiesława Marchwicka CPM®
powrót do listy