artykuły
Podsumowanie roku 2004 i plany na przyszłość
(autorzy: Lidia Henclewska, Jan Krzysztof Pięta, artykuł nr 1 / 2005)
Drogie Koleżanki, Szanowni Koledzy Zarządcy.
Przełom roku jest znakomitą okazją do podsumowań
tego co było i snucia planów co będzie. Niech i mnie będzie wolno
tak zrobić, a przemyśleniami podzielić się z Szanownymi Czytelnikami.
Nim jednak przedstawię swoje refleksje, pragnę - korzystając z
gościnnych łam "Nieruchomości" - złożyć, w imieniu własnym
i wszystkich członkow Polskiego Oddziału IREM, wszystkim Czytelnikom,
wszystkim Koleżankom i Kolegom Zarządcom, Pośrednikom, Rzeczoznawcom
Majątkowym i Doradcom Rynku Nieruchomości noworoczne życzenia:
Niechaj rok 2005 obfituje w udane transakcje,
niech pozwoli zrealizować nowe wyzwania, niech wokół nas stale
będą ludzie życzliwi, a wszystkim nam niechaj towarzyszą zdrowie
i pogoda ducha.
Rok 2004 był dla Polskiego Oddziału IREM piątym
rokiem działalności. Pewnie jak wszyscy, mamy na swoim koncie
drobne wygrane i spore sukcesy, ale były też rzeczy, które napawają
nas smutkiem.
Co nam się udało:
We współpracy
z wydawnictwem CH BECK ukazała się książka "Plany zarządzania.
Teoria i praktyka". Pomysł powstania tej książki zrodził
się wśród członków IREM Polska w roku 2003. Wszyscy jej autorzy
(Lidia Henclewska, Lucyna Libera, Wiesława Marchwicka, Jan Krzysztof
Pięta) są członkami naszego Oddziału i posiadaczami tytułu CPM.
Fakt, że do końca października 2004 roku sprzedano 1114 egzemplarzy
książki opatrzonej logo IREM możemy zapewne zaliczyć jako także
nasz sukces.
Na przełomie września
i października gościł w Polsce nasz kolega z IREM US Richard Muhlebach.
Zaprosiliśmy go aby podzielił się z nami wiedzą na temat działań
zarządców w sytuacjach kryzysowych oraz na temat najmu i marketingu
budynków biurowych. W czasie tygodniowego pobytu Richarda w Polsce
odbyły się trzy seminaria ( jedno w Poznaniu i dwa Warszawie),
w których łącznie uczestniczyło prawie 100 osób. Biorąc pod uwagę
dość wysoki koszt uczestnictwa uważamy, że taka liczba żądnych
wiedzy świadczy o tym, że ciągle jeszcze chcemy się uczyć. Tym
bardziej istotne, że z każdym dniem nasz rynek potwierdza fakt
występowania podobnych zachowań Klientów czy to w Nowym Jorku
czy to w Londynie czy to w Warszawie. Nie wyważajmy zatem po raz
nie wiem który otwarych drzi ale czerpmy wzorce od bardziej doświadczonych
i twórczo je adaptujmy do naszych potrzeb
Za udane działanie
IREM Polska postrzegamy także udział Prezydenta i V-ce Prezydenta
IREM - Freda Prasas i Nancye Kirk w Kongresie Polskiej Federacji
Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości w Lublinie. Dzięki przemyślanym
zabiegom organizacyjnym udało się połączyć wizytę naszych przyjaciół
z USA nie tylko ze spotkaniem z członkami naszego Oddziału, ale
także z prezentacją idei głoszonych przez IREM szerokiemu gronu
zarządców. Wydaje się nam, że spotkanie to było obopólnie korzystne
i mamy nadzieję, że tego typu wspólna z PFSZN inicjatywa nie była
ostatnią.
Podsumowując rok myślę nie tylko o działaniach
udanych. Nie do końca tak jakbyśmy sobie tego życzyli Oddział
"rośnie w siłę". Wprawdzie w roku 2004 kolejny Polak
uzyskał tytuł CPM(r) (Certified Propery Manager) - zdobył go kolega
Krzysztof Butryn, a dwie kolejne osoby złożyły aplikacje - ale
nie jesteśmy w pełni zadowoleni z tempa "wzrostu" liczby
członków naszego Oddziału. Nie musimy być najwięksi, chcemy być
najlepsi, ale z drugiej strony tylko dopływ nowych członków zapewni
nam rozwój twórczych idei.
Rok 2004 był dla Polskiego Oddziału IREM także
rokiem wyjątkowo smutnym. Odeszli od nas na zawsze Bożena Markowska
CPM i Marek Pańczyk CPM, znakomici zarządcy, cenieni współpracownicy,
bliscy przyjaciele. Będziemy o nich pamiętać.
A co w nowym roku?
W latach 2005-2006 IREM Polska będzie prowadzić
ku nowym wyzwaniom Lidia Henclewska CPM. Wiceprezesem Stowarzyszenia
wybrano kolegę Tomasza Ukleję CPM. To pewnie oni powinni wypowiadać
się na temat zamierzonych działań. Ja tylko uchylę trochę rąbka
"tajemniczej przyszłości".
Być może (bo do pokonania wiele "schodów")
uda się w roku 2005 wydać drukiem kolejną książkę sygnowaną logo
IREM. W grudniu 2004 ukazało się w USA najnowsze wydanie książki
dotyczącej zapobiegania, w zarządzaniu nieruchomościami, skutkom
klęsk żywiołowych, katastrof i działań terrorystycznych. Prowadzimy
obecnie rozmowy na temat jej ewentualnego wydania w języku polskim
z jednoczesnym przystosowaniem treści do polskich realiów. Zobaczymy,
może się uda, tzrymajcie kciuki!
Drugim dużym projektem nad którym obecnie pracujemy,
jest nawiązanie stałej współpracy z zarządcami w USA. Przygotowujemy
się do wizyty grupy kolegów ze Stanów Zjednoczonych późną wiosną.
Chcemy pokazać im Polskę ale także to czym i jak zarządzamy. Zamierzamy
przeprowadzić panel dyskusyjny na temat realiów zarządzania zarówno
w Stanach jak i w Polsce, ocenić różnice, porównać w jakiej fazie
rozwoju jest obecnie u nas zawód zarządcy nieruchomości. Jednocześnie
planujemy zorganizowanie jesienią wyjazdu do Stanów z możliwością
poznania tamtejszej praktyki bezpośrednio w firmach zarządzających.
Projekt jest duży, pracy sporo, ale jesteśmy pełni nadziei, że
wszystko się uda.
Oczywiście planujemy kolejne kursy dla zarządców
prowadzące do zdobycia tytułu CPM (pierwszy już w marcu) oraz
zapewne wizytę kolejnych wykładowców - gości z USA (to po wakacjach).
Mamy też nadzieję na wzrost "ilościowy" naszego Stowarzyszenia.
Czas pokaże, czy wszystkie te plany uda się zrealizować.
Jan Krzysztof Pięta CPM®
Co przyniesie zarządcom nieruchomości Nowy 2005 rok.
(część 2 artykułu nr 1 / 2005)
Na progu 2005 roku postanowiłam, wzorem innych
dziedzin naszego codziennego życia, pokusić się o subiektywną
prognozę na temat tego, co przyniesie nam - zarządcom nieruchomości
- najbliższe dwanaście miesięcy. Za rok ocenimy wspólnie na ile
maiłam rację i mam nadzieję, że rzeczywistość nie zrobi nam zbyt
wielu przykrych niespodzianek.
Specjalizacja.
Rynek usług zarządzania nieruchomościami jest
bardzo duży. Tak jak zróżnicowane są nieruchomości tak i nieco
innych umiejętności oczekuje się od osób zarządzających nimi.
Innej wiedzy wymaga się od zarządcy marketu a innej od zarządcy
wspólnoty mieszkaniowej. Zauważyć można wyraźną specjalizację
u poszczególnych osób. Często na początku określają one, że danego
typu nieruchomości nie lubią, później mając pewien wybór rozszerzają
ten pakiet który obsługują najlepiej. To bardzo dobra tendencja,
w pewnym sensie wymuszona przez rynek usług. Oczekuje się od zarządcy
nie tylko dobrego prowadzenia budynku pod względem technicznym,
ale także na przykład marketingu czy windykacji zaległości. Specjalizacja
daje możliwość sprawniejszego i skutecznego działania.
Zahamowanie spadku cen na usługi zarządzania.
Mimo zwiększonych wymagań ustawowych ( licencje,
ubezpieczenia) i coraz szerszych oczekiwań klientów, od kilku
lat we wszystkich segmentach zarządzania nieruchomościami obserwowaliśmy
spadek cen na usługi. Zgodnie z teorią ekonomii konkurowanie tylko
ceną, w sytuacji gdy nie porównuje się innych elementów, powoduje
drastyczne obniżanie jakości i tam, gdzie to możliwe, zakresu
usług.
Choć ciągle bywa iż przy wyborze zarządcy ważna
jest cena coraz częściej istotną rolę odgrywa jakość świadczonych
usług. Obserwowany od kilku lat spadek cen na usługi zarządzania
nieruchomościami był spowodowany z jednej strony dużą konkurencją
wywołaną przez wysokie bezrobocie, z drugiej wzrostem wydajności
pracy dzięki wykorzystaniu komputerów, ulepszeniu procedur itp.
Te oczywiste zmiany znalazły już swoje odzwierciedlenie w cenach
usług. Tak więc w najbliższym okresie dalszego spadku cen już
nie będzie.
Warto zauważyć, iż o ile zarządcy obniżali w
sposób ciągły cenę świadczonych usług pośrednicy podjęli taką
próbę, o ile pamiętam tylko raz, w połowie lat 90 -tych. Obniżyli
prowizję z 3% ceny sprzedaży do 2%. Bardzo szybko powrócili do
poziomu 3%. Przyczyna była prosta. Pośrednik zarabia tylko wtedy
kiedy odniesie sukces (sprzeda, lub wynajmie nieruchomość) wcześniej
nie otrzymuje nawet złotówki, a 2% "od sukcesu" nie
wystarczało na utrzymanie firmy i godziwą , skuteczną obsługę
klienta Niestety zarządca może przez pewien (całkiem nieraz długi)
pracować byle jak a wynagrodzenie i tak będzie otrzymywał. Teza
ta ma zastosowanie ciągle jeszcze często w sytuacjach gdy w poszczególnych
gminach zarządzanie nieruchomościami powierzane jest podmiotom,
których te gminy są właścicielami. Tak na prawdę cierpią na tym
mieszkańcy a i same gminy w konsekwencji kiedyś za to zapłacą.
Skuteczne eliminowanie osób wykonujących zawód zarządcy bez licencji.
Określenia zarządca używam tu umownie, gdyż
ciągle jeszcze spora grupa osób bez uprawnień wykonuje ten zawód.
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami znacznie podniosła
sankcje wobec takich osób. Dziś wykonywanie usługi zarządzania
bez licencji jest przestępstwem i zapewne sytuacja w tej materii
będzie się co raz bardziej zbliżać do pożądanej - naszą profesję
bedą wykonywać tylko licencjonowani zarządcy.
Standardy wykonywania zawodu zarządcy.
Mimo iż ustawa o gospodarce nieruchomościami
mówi o standardach zawodowych nasze środowisko do dziś dnia ich
nie wypracowało. Przyczyną tego stanu rzeczy jest niechęć zarządców
do formułowania dodatkowych regulacji poza przepisami prawa, które
dość precyzyjnie określają obowiązki właściciela i zarządcy. Pozostałe
kwestie zawiera umowa.
Potrzeba posiadania standardu powstaje wtedy,
kiedy chcemy porównywać zakres i jakość wykonywanych usług. To
tendencja światowa i IREM (Instytut a nie tylko Polski Oddział)
przystąpił do opracowania standardów. Powinny one powstać w 2005
roku. Trudno dziś powiedzieć jaka będzie ich forma i zawartość,
ale będziemy się dzielić posiadanymi informacjami z polskim środowiskiem.
Będzie lepiej.
Można mieć nadzieję, iż w związku ze wstąpieniem
do Unii Europejskiej ogrom zmian przepisów mamy już za sobą. To
unormuje i ułatwi pracę zarządców. Właściciele coraz bardziej
świadomi swoich praw i obowiązków będą potrafili domagać się usługi
na właściwym poziomie. Poziom ten to rozsądna cena usługi i zarządzanie
nieruchomością poprzez realizację celów właściciela zgodnie z
szeroką wiedzą i wysoką etyką.
Na zakończenie tych z konieczności skrótowych
uwag życzę wszystkim Koleżankom i Kolegom, a także sobie, aby
to co napisałam wyżej spełniło się w roku 2005 w całości praktyk” czyli to co na codzień zarządca
nieruchomości wykorzystuje w swojej pracy. Chcemy, aby każdy zarządca
mógł z jednej strony skorzystać z przemyślanych i sprawdzonych
w praktyce wzorców (umów, sposobów postępowania w określonych
sytuacjach itp.), a z drugiej strony, aby mógł zadać pytania lub
samemu zaproponować innym do wykorzystania stosowane przez siebie
rozwiązania. Ponadto jednym z elementów poradnika ma być dział
aktualności. Ma on umożliwić wszystkim subskrybentom stały dostęp
do informacji o ważnych zdarzeniach na rynku nieruchomości - i
tych z zakresu legislacji, i tych z zakresu podatków i tych związanych
bezpośrednio z rynkiem. Mamy nadzieję, że dzięki wspólnej inicjatywie
Wydawnictwa i IREM Polska uda nam się (jako środowisku zawodowemu)
powiększyć krąg osób działających w pełni profesjonalnie, a co
za tym idzie zwiększyć prestiż naszego zawodu. Czego wszystkim
Koleżankom i Kolegom Zarządcom (a także sobie) serdecznie życzę.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy