artykuły
Outsourcing, a najem powierzchni biurowych
(autor: Lidia Henclewska, artykuł nr 3 / 2005)
Część amerykańskich ekonomistów przewiduje w
najbliższej dekadzie znaczny wzrost pustostanów powierzchni biurowych.
Ma być on spowodowany przeniesieniem części działalności firm
do Indii, Rosji, Chin, na Filipiny, czy do innych krajów ( w tym
także Polski), gdzie koszty działalności są znacznie niższe niż
w USA. Bardziej optymistycznie nastawiona grupa fachowców sądzi,
że rozwijająca się gospodarka amerykańska potrafi uzupełnić ten
ubytek miejsc pracy.
Nad wnioskami jakie mogą wyciągnąć z tej sytuacji
zarządcy nieruchomości zastanawiali się w artykule "In or
Out" - Journal of Property Management" Jan/Feb 2005
William i Patti Feldman.
Zgodnie z badaniami opublikowanymi w minionym
roku, około 3,4 mln miejsc tzw. "pracy biurowej" zostanie
do 2015 roku przeniesione poza granice USA. To ponad 10- krotnie
więcej niż w roku 2003 kiedy to przeniesiono 315.000 miejsc. Powyższe
badania oparto na wywiadach przeprowadzonych z 1800 managerami
w ponad 100 firmach.
Jeśli przyjąć, że na jednego pracownika przypada
17,5 m2 i zakładając obecnie średni w USA 17% poziom pustostanów
otrzymamy zmniejszenie popytu o 58 milionów m2 . Jednak co do
trafności tej prognozy i powagi sytuacji eksperci rynku nieruchomości
mają zróżnicowane opinie.
Niezależnie od rozmiaru mogących wystąpić problemów,
efekt globalizacji jest i będzie odczuwalny nie tylko poprzez
możliwe zwiększenie poziomu pustostanów, ale także przez stabilizację
czynszów i większą konkurencyjność przedstawianej oferty najmu.
Najważniejsze jednak jak właściciele (zarządcy) nieruchomości
mogą zmniejszyć ryzyko związane z zagranicznym outsourcingiem
wśród firm będących najemcami.
Istnieje przekonanie, że uda się zastąpić utracone
miejsca pracy poprzez rozwój innych gałęzi usług, które zapełnią
w dużej części wolną powierzchnię. Stąd konieczne jest , aby zarządcy
byli przewidujący i aktywni jeśli najemcy zaczną zmniejszać zatrudnienie.
Trzeba śledzić sytuację ekonomiczną, rozumieć zachodzące zmiany
i unikać wiązania swojej nieruchomości z firmami , które są szczególnie
narażone na zagraniczny outsourcing. Takimi, które nie muszą mieć
osobistego kontaktu z klientem np. firmy ubezpieczeniowe czy centra
usług telefonicznych.
Tak więc pierwszym krokiem zmniejszającym ryzyko
jest znajomość rynku na którym działają nasi najemcy. Zróżnicowanie
najemców powoduje, że nieruchomość nie jest zależna od zmian w
danym segmencie gospodarki. Bliskie kontakty z najemcami pozwolą
z pewnym wyprzedzeniem wiedzieć o mających nastąpić redukcjach.
Zmian nie da się uniknąć. Ludzie w różnych częściach
świata mają wystarczające wykształcenie i znajomość języka, aby
w dobie rozwiniętej informatyki i internetu móc z sukcesem wykonywać
wiele działań. Trzeba tu szczególnie zwrócić uwagę na kraje, gdzie
funkcjonuje na co dzień język angielski takie jak Kenia czy RPA.
Tak więc chcąc zastąpić przeniesione za granicę miejsca pracy,
trzeba ewoluować do coraz wyżej kwalifikowanych zadań. To będzie
wymagało zmian w oferowanej powierzchni biurowej, tak aby spełnić
oczekiwania najemców.
Wiadomo też, iż outsourcing pomaga obniżyć koszty
firmy niekiedy nawet o 50%. Tym sposobem zwiększa jej konkurencyjność,
ułatwia rozwój i w efekcie nie musi negatywnie wpływać na ekonomikę
kraju.
Dziś Polska jest szczęśliwie w grupie tych krajów
do których napływają inwestycje. Na przykład rentowność "Dębicy"
jest w Polsce pięciokrotnie większa niż całej grupy Goodyear.
Czy skala przenoszenia produkcji do Polski zwiększy się lub choćby
utrzyma zależy, zdaniem ekspertów OECD, od tego czy uda się zachować
stosunkowo niskie płace. Boston Consulting szacuje, że obecnie
produkcja w naszym kraju jest o 30% tańsza niż za zachodnią granicą.
Nie udaje się jednak, na podstawie publikowanych badań, zrobić
dokładniejszej kalkulacji wzrostu popytu na powierzchnię biurową,
gdyż firmy dbając o image w macierzystym kraju nie ujawniają swoich
planów i wszelkie działania robią pod hasłem podboju polskiego
rynku.
Gdyby jednak atrakcyjność Europy Środkowej dla
inwestorów zmalała (zaczniemy zarabiać więcej do czego przecież
dążymy), alternatywą pozostają Chiny i Azja Południowo - Wschodnia,
gdzie koszty są jeszcze niższe, dostęp do najnowszych technologii
lepszy, a przy okazji można zwiększyć sprzedaż na dużym lokalnym
rynku.
Tak więc po okresie spodziewanej prosperity,
możemy za kilka lat znaleźć się w sytuacji kiedy najemcy będą
redukować zatrudnienie, aby przenieść miejsca pracy tam gdzie
uda się obniżyć koszty. To cena, którą w dobie globalizacji musza
zapłacić kraje bogatsze na rzecz biedniejszych. Trzeba więc dobrze
wykorzystać najbliższe lata aby móc w przyszłości oferować coraz
wyżej kwalifikowane usługi.
Rynek najmu nieruchomości jest ściśle związany
z ekonomią i choć nie da się wyeliminować negatywnego wpływu dekoniunktury
można znacznie osłabić jej wpływ na nasze nieruchomości poprzez
mądre zarządzanie.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy