Część amerykańskich ekonomistów przewiduje w najbliższej dekadzie znaczny wzrost pustostanów powierzchni biurowych. Ma być on spowodowany przeniesieniem części działalności firm do Indii, Rosji, Chin, na Filipiny, czy do innych krajów ( w tym także Polski), gdzie koszty działalności są znacznie niższe niż w USA. Bardziej optymistycznie nastawiona grupa fachowców sądzi, że rozwijająca się gospodarka amerykańska potrafi uzupełnić ten ubytek miejsc pracy.
Nad wnioskami jakie mogą wyciągnąć z tej sytuacji zarządcy nieruchomości zastanawiali się w artykule "In or Out" - Journal of Property Management" Jan/Feb 2005 William i Patti Feldman.
Zgodnie z badaniami opublikowanymi w minionym roku, około 3,4 mln miejsc tzw. "pracy biurowej" zostanie do 2015 roku przeniesione poza granice USA. To ponad 10- krotnie więcej niż w roku 2003 kiedy to przeniesiono 315.000 miejsc. Powyższe badania oparto na wywiadach przeprowadzonych z 1800 managerami w ponad 100 firmach.
Jeśli przyjąć, że na jednego pracownika przypada 17,5 m2 i zakładając obecnie średni w USA 17% poziom pustostanów otrzymamy zmniejszenie popytu o 58 milionów m2 . Jednak co do trafności tej prognozy i powagi sytuacji eksperci rynku nieruchomości mają zróżnicowane opinie.
Niezależnie od rozmiaru mogących wystąpić problemów, efekt globalizacji jest i będzie odczuwalny nie tylko poprzez możliwe zwiększenie poziomu pustostanów, ale także przez stabilizację czynszów i większą konkurencyjność przedstawianej oferty najmu. Najważniejsze jednak jak właściciele (zarządcy) nieruchomości mogą zmniejszyć ryzyko związane z zagranicznym outsourcingiem wśród firm będących najemcami.
Istnieje przekonanie, że uda się zastąpić utracone miejsca pracy poprzez rozwój innych gałęzi usług, które zapełnią w dużej części wolną powierzchnię. Stąd konieczne jest , aby zarządcy byli przewidujący i aktywni jeśli najemcy zaczną zmniejszać zatrudnienie. Trzeba śledzić sytuację ekonomiczną, rozumieć zachodzące zmiany i unikać wiązania swojej nieruchomości z firmami , które są szczególnie narażone na zagraniczny outsourcing. Takimi, które nie muszą mieć osobistego kontaktu z klientem np. firmy ubezpieczeniowe czy centra usług telefonicznych.
Tak więc pierwszym krokiem zmniejszającym ryzyko jest znajomość rynku na którym działają nasi najemcy. Zróżnicowanie najemców powoduje, że nieruchomość nie jest zależna od zmian w danym segmencie gospodarki. Bliskie kontakty z najemcami pozwolą z pewnym wyprzedzeniem wiedzieć o mających nastąpić redukcjach.
Zmian nie da się uniknąć. Ludzie w różnych częściach świata mają wystarczające wykształcenie i znajomość języka, aby w dobie rozwiniętej informatyki i internetu móc z sukcesem wykonywać wiele działań. Trzeba tu szczególnie zwrócić uwagę na kraje, gdzie funkcjonuje na co dzień język angielski takie jak Kenia czy RPA. Tak więc chcąc zastąpić przeniesione za granicę miejsca pracy, trzeba ewoluować do coraz wyżej kwalifikowanych zadań. To będzie wymagało zmian w oferowanej powierzchni biurowej, tak aby spełnić oczekiwania najemców.
Wiadomo też, iż outsourcing pomaga obniżyć koszty firmy niekiedy nawet o 50%. Tym sposobem zwiększa jej konkurencyjność, ułatwia rozwój i w efekcie nie musi negatywnie wpływać na ekonomikę kraju.
Dziś Polska jest szczęśliwie w grupie tych krajów do których napływają inwestycje. Na przykład rentowność "Dębicy" jest w Polsce pięciokrotnie większa niż całej grupy Goodyear. Czy skala przenoszenia produkcji do Polski zwiększy się lub choćby utrzyma zależy, zdaniem ekspertów OECD, od tego czy uda się zachować stosunkowo niskie płace. Boston Consulting szacuje, że obecnie produkcja w naszym kraju jest o 30% tańsza niż za zachodnią granicą. Nie udaje się jednak, na podstawie publikowanych badań, zrobić dokładniejszej kalkulacji wzrostu popytu na powierzchnię biurową, gdyż firmy dbając o image w macierzystym kraju nie ujawniają swoich planów i wszelkie działania robią pod hasłem podboju polskiego rynku.
Gdyby jednak atrakcyjność Europy Środkowej dla inwestorów zmalała (zaczniemy zarabiać więcej do czego przecież dążymy), alternatywą pozostają Chiny i Azja Południowo - Wschodnia, gdzie koszty są jeszcze niższe, dostęp do najnowszych technologii lepszy, a przy okazji można zwiększyć sprzedaż na dużym lokalnym rynku.
Tak więc po okresie spodziewanej prosperity, możemy za kilka lat znaleźć się w sytuacji kiedy najemcy będą redukować zatrudnienie, aby przenieść miejsca pracy tam gdzie uda się obniżyć koszty. To cena, którą w dobie globalizacji musza zapłacić kraje bogatsze na rzecz biedniejszych. Trzeba więc dobrze wykorzystać najbliższe lata aby móc w przyszłości oferować coraz wyżej kwalifikowane usługi.
Rynek najmu nieruchomości jest ściśle związany z ekonomią i choć nie da się wyeliminować negatywnego wpływu dekoniunktury można znacznie osłabić jej wpływ na nasze nieruchomości poprzez mądre zarządzanie.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy
