Rynek wynajmu mieszkań jest istotną częścią stabilnej gospodarki. Łatwość wynajęcia mieszkania za przyzwoitą cenę i pewna ochrona prawna takiej umowy to elementy, które uważane są za normalne w każdym zdrowym ekonomicznie kraju.
Rozwój rynku mieszkań do wynajęcia przyciąga nowe inwestycje, pozwala czerpać dochody właścicielom, podatki państwu oraz daje pracę znacznej grupie osób.
W Polsce, choć normalizuje się on od wielu lat, ciągle jest rynkiem słabym, na którym niełatwo jest odnosić sukcesy. Główne przyczyny tych trudności to oprócz unormowań prawnych, stosunkowo ubogie i mało mobilne społeczeństwo, przyzwyczajone raczej do posiadania własnego mieszkania.
Mówiąc o najmie mieszkań trzeba odróżnić lokale w złym stanie technicznym, które zasiedlają ludzie biedni wobec braku innej możliwości , od mieszkań z czynszem wolnorynkowym.
W budynkach o średnim i wysokim standardzie istnieje konieczność walki o najemcę. Szeroko pojęta ochrona praw lokatorów, brak możliwości eksmisji „na bruk", konieczność zapewnienia przez właściciela pomieszczenia tymczasowego, ciągnące się latami postępowania sądowe - wszystko to sprawia, że rozsądny właściciel wynajmie mieszkanie tylko „kwalifikowanemu" najemcy. Takiemu, który z racji posiadanych dochodów i majątku nie będzie zajmował mieszkania nie płacąc za nie w oczekiwaniu na lokal socjalny.
Warunkiem utrzymania dobrego poziomu dochodu z nieruchomości, posiadającej lokale mieszkalne do wynajęcia, jest niski poziom pustostanów. To wymaga otwartej i twórczej strategii, szczególnie wtedy, gdy podaż znacznie przewyższa popyt. Zatrzymanie obecnych najemców, dbanie o ich zadowolenie, rozsądne ustępstwa - to podstawowe elementy.
Dobra opinia obecnych mieszkańców to najbardziej efektywne narzędzie marketingowe. Niezwykle ważna jest więc rola całego zespołu utrzymującego nieruchomość: zarządcy obsługi technicznej, utrzymania czystości, działu rozliczeń. Najemca musi czuć , że jest słuchany i jego zdanie jest istotne.. Mimo, że przeprowadzka jest droga, niewygodna i zabiera czas, jeśli lokator nie czuje się dobrze w swoim domu i tej małej społeczności jaką tworzą mieszkańcy, chętnie rozważy szereg innych bardzo korzystnych ofert najmu.
Często lepszy efekt, niż korzyści finansowe, daje umieszczenie dodatkowego oświetlenia, pomalowanie ściany, czy uzyskanie zniżki dla mieszkańców w sąsiadującej pralni. Jeśli obsługa jest w stałym kontakcie z lokatorami, oni sami wskażą drogę ulepszeń. Na przykład w dużej nieruchomości, gdzie często pojawiają się goście, może warto pomyśleć o przeznaczeniu jednego z lokali do najmu na krótki pobyt. Umożliwi to wygodne ulokowanie odwiedzających i może poprawić dochodowość naszej inwestycji.
Obowiązkiem zarządcy jest śledzenie lokalnego rynku nieruchomości. Bardzo często lokalne, sezonowe zmiany popytu wpisują się w cykle koniunkturalne całej gospodarki. Okres najmu nie musi być w cyklach rocznych. Warto go tak przewidzieć, aby umowa skończyła się w momencie najkorzystniejszym dla właściciela. Sezonowe zmiany popytu są szczególnie widoczne w miejscowościach uniwersyteckich czy wypoczynkowych.
Oczywiście mimo starań, następuje niekiedy rozwiązanie umów. Wtedy okazuje się bardzo cenne, jeśli 30-60 dni wcześniej możemy prezentować mieszkanie nowym klientom. Znacznie korzystniej prezentuje się wtedy lokal, szczególnie jeśli jest dobrze urządzony i zadbany.
Dobre prowadzenie wynajmowanej nieruchomości to trudna, wymagająca doświadczenia praca. Oto kilka rad których udzielają Barry Blanton, Heidi Turner i Kevin Grossman*, dyrektorzy dużych firm zarządzających w USA. Wdrożenie ich pomoże utrzymać wysoki dochód nawet na słabym rynku. Oto one :
1. Bądź aktywny, elegancki i twórczy zabiegając o przedłużenie umów najmu.
2. Zacznij dbać o przyszłe przedłużenie umowy już w momencie wprowadzenia się najemców i podtrzymuj starania przez cały okres najmu.
3. Regularnie kontaktuj się z najemcami, słuchaj ich życzeń, staraj się je w miarę możliwości spełniać.
4. Włącz w te działania cały personel - każdy kontakt poprawia lub szkodzi opinii jaką mają o nas mieszkańcy i wpływa na przedłużenie umów.
5. Stosuj przemyślane ustępstwa - wykorzystuj okazje do oferowania udogodnień, a nie tylko obniżkę czynszu.
6. Zawsze pamiętaj o dacie wygasania umowy!
Wiele z powyższych rad wydaje się oczywiste, jednak każdy z praktyków przyzna, iż wdrożyć je niełatwo. Na co dzień zderzamy się z absurdalnymi żądaniami i całą masą przykrych, trudnych do zaakceptowania zachowań. Dobre umiejętności interpersonalne, unikanie konfliktów, rozsądne wyważenie pomiędzy oczekiwaniem najemcy a interesem właściciela to trudne do przecenienia zalety zarządcy.
Przez cały czas trzeba pamiętać, iż nieruchomość jest produktem szczególnym. Kiedy pojawia się dekoniunktura większość przedsiębiorców wstrzymuje produkcję danego towaru. Z nieruchomością jest to prawie niemożliwe, a co najmniej bardzo trudne. Można zmienić jej funkcję, ale to wymaga dużych nakładów, można próbować ją sprzedać, ale w czasie recesji uzyskamy bardzo niską cenę. Najczęściej więc czynsze spadają nawet poniżej poziomu opłacalności.
Dlatego tak istotne jest wdrożenie wyżej wspomnianych rad. Nie warto oszczędzać na wynagrodzeniu zarządcy. Jego dobra lub zła praca przyniesie wielokrotnie większe zyski lub straty.
Lidia Henclewska CPM®
* NOI Tonic Journal of Property Management Nov/Dec 2004.
powrót do listy
