artykuły
Marketing i wynajem nieruchomości mieszkalnych
(autor: Jan Krzysztof Pięta, artykuł nr 5 / 2005)
Jeszcze 10 lat temu rzadko kto, mówiąc w Polsce
o budynkach mieszkalnych, myślał o nich jako o nieruchomościach
komercyjnych. Były nimi wówczas w większości kamienice zasiedlone
lokatorami na czynszu regulowanym, w tak złym stanie technicznym,
że o ile nie udało się sprzedać jakiegoś lokalu, okazywały się ciągłym
kłopotem . Mieszkanie jako dochodowa inwestycja pojawiło się w naszej
świadomości dopiero pod koniec lat dziewięćdziesiątych.
Mimo ciągłej niedoskonałości przepisów prawa,
ten sektor rynku nieruchomości, od kilku lat dynamicznie się w Polsce
rozwija.
Polski Oddział IREM zdecydował więc o przeprowadzeniu,
po raz pierwszy w Polsce, szkolenia IREM Marketing i wynajem
nieruchomości mieszkalnych.
Warto przypomnieć, że Institute of Real Estate
Management (IREM) tworzy, kursy do których materiały i metodykę
szkolenia, przygotowuje grupa specjalistów. Materiał taki posiada
prawa autorskie. Instytut desygnuje każdorazowo instruktora , który
prowadzi kurs zgodnie z materiałem IREM.
Do Marketingu i wynajmu nieruchomości mieszkalnych
dołączony jest około 200 stronicowy podręcznik (format A4), który
obecnie tłumaczymy. Materiał jest podzielony na rozdziały:
1. O nieruchomościach wielorodzinnych
2. Ocena rynku
3. Tworzenie planu i strategii marketingowej
4. Tworzenie planu i strategii dotyczących wynajmu
5. Formułowanie umowy najmu
6. Zatrzymywanie mieszkańców w nieruchomości
7. Przyszłość nieruchomości wielorodzinnych
O jakości treści może świadczyć poniższy fragment
podręcznika omawiający sąsiedztwo nieruchomości.
Granice danego sąsiedztwa są najlepiej określone
poprzez konkurencyjność. Konkuruje się bowiem z nieruchomościami
o podobnych cechach czyli lokalizacji, wysokości czynszu, wieku,
stanu oraz rodzaju konstrukcji i wyglądu. Niezbędna jest zatem
wiedza o tym jak wypada Twoja nieruchomość w porównaniu z nieruchomościami
konkurencyjnymi. Ta wiedza umożliwi znalezienie właściwej strategii
marketingowej oraz pozwoli ustalić wysokość czynszów.
Dobrym sposobem na stworzenie mapy sąsiedztwa
jest najpierw rozpoznanie, gdzie znajdują się nieruchomości konkurentów.
Takie podejście może również dopomóc w określeniu miejsca pracy
mieszkańców. Te wszystkie rzeczy należy nanieść na mapę. Warto
również zaznaczyć gdzie mieszka największa grupa emerytów oraz
osób niepracujących. Rezultat powinien być podobny do tego na
rysunku 2.1.
Przedstawienie sąsiedztwa na mapie będzie znakomitym
źródłem wiedzy potrzebnym w pozyskiwaniu klientów. Wtedy wysiłki
z tym związane można zawęzić do konkretnego obszaru na mapie.
Po wyznaczeniu granic sąsiedztwa, zarządca
powinien poszukać pewnych prawidłowości i powiązań wynikających
z mapy. Ponieważ sąsiedztwo zmienia się dynamicznie, głównym celem
analizy tego rynku będzie pomoc w zrozumieniu charakteru i powodów
tych zmian oraz ich wpływu na Twoją nieruchomość. Czynniki, które
powinny zostać uwzględnione w analizie sąsiedztwa:
Zmiany demograficzne
mogą mieć wpływ na popularność jaką cieszy się określony typ mieszkań.
Jeśli np. badania demograficzne wykazują wzrost liczby ludzi młodych,
samotnych i pracujących, prawdopodobieństwo wzrostu popytu na
mieszkania z 1 sypialnią jest znacznie większe niż na mieszkania
z 2 sypialniami i 2 łazienkami.
Zmiany cen sprzedaży
nieruchomości mogą mieć wpływ na popyt na mieszkania do wynajęcia
Czynniki ekonomiczne
(tak lokalne jak i w skali kraju), które uwzględnione są w analizie
regionalnej, wpłyną na liczbę pustostanów, rozwój nieruchomości
oraz wartość gruntu. Jeśli np. poziom bezrobocia jest wysoki na
danym obszarze, wtedy duże i kosztowne mieszkania nie będą cieszyły
się powodzeniem.
Sąsiedztwo może znajdować się w jednym z etapów: rozwój, dojrzałość,
schyłek świetności, zniszczenie, odbudowa (przywrócenie do najlepszego
możliwego do osiągnięcia stanu).
Dużym atutem będzie prowadzący kurs Michael
Earl Packard CPM. Jest on Prezydentem The Prescott Companies w
Encinitas, California z ośmioma staelitarnymi biurami w tym w
Las Vegas. Był on wcześniej prezydentem Michael Packard Consulting
Services zlokalizowanej w Carlsbad, Kalifornia. Oprócz zarządzania
nieruchomościami, zajmuje się doradztwem właścicielom firm zarządzających
nieruchomościami. Jest także autorytetem w wycenie i sprzedaży
tych firm. Doprowadził do ponad 60 takich transakcji.
Zarządzając zajmuje się głównie nieruchomościami
mieszkalnymi - przeznaczonymi na wynajem i wspólnotami mieszkaniowymi.
Michael Packard posiada tytuł MBA, był wydawcą
wielu książek IREM i artykułów. Wykładał na licznych konferencjach
dotyczących nieruchomości.
Zapraszamy na szkolenie, które odbędzie się w Warszawie w dniach 23, 24 września.
Opłata wczesna do 15 sierpnia 2005 - 900 zł. Opłata do dnia 31
sierpnia - 1100 zł.
Po tym terminie - 1200 zł.
Jan Krzysztof Pięta CPM®
powrót do listy