artykuły
Niby to już wiemy, ale...
(autor: Jan Krzysztof Pięta, artykuł nr 6 / 2005)
Otrzymałem właśnie do rąk tłumaczenie tekstu podręcznika
na najbliższy kurs organizowany przez Polski Oddział IREM. Każdy
z Państwa - czytelników Nieruchomości - może, ciągle jeszcze, wziąć
w nim udział. Aby zachęcić do tego jeszcze niezdecydowanych i utwierdzić
w podjętej decyzji już zdecydowanych postanowiłem podzielić się
z Czytelnikami kilkoma spostrzeżeniami, które nasunęły mi się po
przeczytaniu kilku fragmentów.
Seminarium nosi tytuł Marketing i wynajem nieruchomości
mieszkalnych. Zanim zacząłem czytać podręcznik pomyślałem sobie:
od trzynastu lat zarządzam „mieszkaniówką” ciekawe co
nowego może mi ktoś powiedzieć. Już na drugiej stronie podręcznika
pojawiło się zdanie, które zmusiło mnie do myślenia:
„Dla inwestorów stawiających pierwsze kroki na rynku
nieruchomości, tak nieruchomość, jak i grunt w <<biedniejszych>>
częściach miast (i co w tych warunkach oczywiste - w niewygórowanych
cenach), wydają się być dobrym interesem. Nic jednak bardziej mylnego.
Takie nieruchomości rzadko są prawdziwą okazją, zapewniając jedynie
mierne dochody. Pamiętaj, że nawet najlepszy zarządca nieruchomości
nie będzie w stanie przezwyciężyć wpływów złej lokalizacji. Każdą
nieruchomość można poprawić, ale prawdziwy sukces wiąże się z zarządzaniem
nawet zaniedbaną nieruchomością, ale położoną w dobrej lokalizacji.”
Zastanowiłem się nad jego treścią i uznałem, że
jest w pełni prawdziwe. Ale nie dla tego je cytuję. Po raz pierwszy
w języku polskim przeczytałem sprecyzowaną, w sposób tak jasny,
rzecz, która dla mnie jako zarządcy nieruchomości powinna być oczywista.
Dalsza lektura podręcznika uświadomiła mi jeszcze kilkakrotnie,
że na pewno warto będzie go nie tylko przeczytać ale także mieć
w firmie stale „pod ręką”.
Kolejna refleksja, która przyszła mi do głowy
w trakcie czytania tegoż podręcznika była następująca : czy jest
sens zastanawiać się nad tym „jak to robią w Ameryce”,
wydawać pieniądze na to żeby przez dwa dni słuchać jak to robią
gdzie indziej? Przecież „u nas” jeszcze przez wiele
lat w spółdzielczości „ani drgnie” a zarządzanie zasobem
komunalnym, przy takim deficycie lokali „na wynajem”
to przysłowiowa „bułka z masłem”. Ale jeszcze zanim udzieliłem
sobie odpowiedzi przypomniało mi się jak w roku 1995 nasi Koledzy
z USA prowadzili zajęcia na temat zarządzania nieruchomościami komercyjnymi.
Wszystko co wówczas mówili wyglądało jak bajki z tysiąca i jednej
nocy. Każdy z nas myślał „u nas” to nawet za 30 lat czegoś takiego
nie zobaczymy. Nie minęło nawet lat pięć, a większość rzeczy, o
których uczyli nas Koledzy zza oceanu nie tylko stosujemy w praktyce,
ale także rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przeszedł,
przynajmniej dla mnie, wszelkie oczekiwania, zaś jakość tego co
i jak robią polscy zarządcy nieruchomości niczym mnie ustępuje jakości
zarządzania przez Kolegów z innych krajów. To samo zapewne będzie
z nieruchomościami mieszkalnymi. Już dziś rozwój sfery apartamentowców
jest znaczny (jak na nasze warunki), w sferze budynków mieszkalnych
na wynajem osobiście spodziewam się szybkiego rozwoju w ciągu najbliższych
lat. I dla tego zamiast za rok czy dwa wyważać otwarte drzwi myślę,
że warto skorzystać z wypracowanych wzorców umiejętnie adaptując
je do naszych warunków lokalnych. I dlatego na pytanie postawione
wcześniej odpowiedziałem sobie - warto wziąć udział w tym seminarium.
Na zakończenie pozwolę sobie na podanie treści
zajęć. Będą się one składały z kilku „lekcji”. Oto ich
tytuły:
Lekcja 1: O nieruchomościach wielorodzinnych
Lekcja 2: Ocena rynku
Lekcja 3: Rozwijanie planu i strategii
marketingowych
Lekcja 4: Opracowanie planu wynajmu
i strategii działania
Lekcja 5: Formułowanie umowy najmu
Lekcja 6: Zatrzymanie mieszkańców w
nieruchomości
Lekcja 7: Przyszłość nieruchomości wielorodzinnych.
Każda z części oprócz wykładu zawiera elementy
praktyczne oraz podsumowujące w postaci swego rodzaju quizu. Oprócz
podręcznika liczącego prawie 200 stron (format A4) uczestnicy otrzymają
także liczący ponad 20 stron zbiór odpowiedzi do pytań stawianych
w trakcie zajęć.
Na zakończenie tych rozważań o seminarium Marketing
i najem nieruchomości mieszkalnych proponuję jeszcze jeden cytat:
„Aby określić idealne zróżnicowanie (różnorodność)
mieszkań, już na etapie projektowania budynku należy uwzględnić
jego lokalizację oraz docelową grupę klientów, do których skierowana
będzie oferta najmu. Względy ekonomiczne zawsze będą miały wpływ
na popyt na różnego rodzaju mieszkania. Obserwuje się również, że
w czasie nawet chwilowych wahań koniunktury, zwiększa się popyt
na mieszkania, w których pokój dzienny stanowi również sypialnię.
Ponieważ nie istnieją nieruchomości cechujące się idealną różnorodnością
mieszkań, na które popyt kształtowałby się stale na tym samym poziomie,
inwestorzy stale powinni zapewniać szeroki wachlarz różnych nieruchomości.
Wprawdzie zarządcy nie mają wpływu na różnorodność mieszkań, powinni
być jednak jej świadomi.”
I oczywiście do zobaczenia na zajęciach.
Jan Krzysztof Pięta CPM®
powrót do listy