Przewiduje się, że za 20 lat kulę ziemską będzie zamieszkiwało 5 miliardów ludzi. Do roku 2030, ponad 60% powierzchni ziemi zostanie zurbanizowana, a głównym motorem napędowym tego procesu będą Azjaci opuszczający obszary wiejskie, aby zamieszkać w miastach - prognozy przewidują, iż do roku 2025 nastąpi 60% wzrost ludności miejskiej na kontynencie azjatyckim.
CHIŃSKIE MIASTA
Migracja ludności ze wsi do miast to zjawisko powszechne obecnie w Indiach, Wietnamie, Tajlandii, Japonii i Korei Południowej. Najbardziej spektakularne transformacje urbanistyczne zachodzą w Chinach, w których ma właśnie miejsce bezprecedensowa wędrówka ludzi z obszarów wiejskich do miast.
"W Chinach jesteśmy świadkami największego ruchu urbanistycznego w dziejach ludzkości" mówi Tarun Khanna, profesor biznesu z Harward University. "Obok rewolucji ekonomicznej, kraj ten przechodzi również rewolucję społeczną."
Populacja miejska Chin wynosi obecnie 560 mln. ONZ szacuje, iż do roku 2020, ze wsi do miast przenosić się będzie rocznie około 20 mln. Chińczyków. Rząd chiński dąży do osiągnięcia 70% wskaźnika urbanizacji w ciągu najbliższych 30 lat, co oznacza przeprowadzkę 1,1 miliarda ludzi ze wsi do miast.
Chińskie parcie w kierunku urbanizacji stwarza szereg możliwości biznesowych dla inwestorów i deweloperów rynku nieruchomości. Do 2020, wzrost ludności miejskiej pociągnie za sobą zapotrzebowanie na 6 miliardów metrów kwadratowych nowej powierzchni mieszkalnej oraz dodatkowe powierzchnie biurowe i handlowe. Aby przyjąc nowych mieszkańców potrzebne będą inwestycje w infrastrukturę i zagospodarowanie terenu.
Widać tu wielkie pole do działania dla zagranicznych inwestorów. Tim Johnson, partner w firmie NBBJ - globalnej firmie architektonicznej i urbanistycznej - specjalizuje się wielkoskalowych projektach urbanistycznych w Azji i ma szeroką wiedzę na temat chińskiej transformacji urbanistycznej.
"Wyzwania stojące przed inwestorami nieustannie się zmieniają," mówi Johnson. "Spędzamy dużo czasu podróżując i spotykając się z naszymi klientami, aby poznać i dobrze zrozumieć różnice kulturowe, z którymi możemy mieć do czynienia. Zdając sobie sprawę, że zatrudniono nas po to, aby przenieść zachodnie wzorce na grunt wschodni, chcemy mieć pewność, że zostaną one właściwie zasymilowane i wpasują się w kulturowe potrzeby tego kraju."
Jednym z projektów, nad którym Johnson obecnie pracuje jest rozwój miejskiej oazy (z ang. urban hub) w śródmieściu Dalian, drugiego pod względem wielkości komercyjnego portu morskiego w Chinach.
Ta wielofunkcyjna miejska oaza, pod budowę której położono niedawno kamień węgielny, do roku 2010 ma przynieść miastu 600 tys. mkw. nowej powierzchni komercyjnej. Wizja jej głównego architekta, firmy NBBJ, zakłada wybudowanie śródmieścia oferującego lokale mieszkalne, biurowe, handlowe, rekreacyjne i hotele, w tym kompleks pięciu wież usadzonych na pięciokondygnacyjnym obiekcie handlowym. 70 piętrowy Dalian Center Super Tower One będzie miał 376 m. wysokości – tylko 4,5 m. mniej niż Empire State Building.
"Nazywamy to miejską oazą," mówi Johnson. "Zdając sobie sprawę, że działamy na gęsto zaludnionym obszarze miejskim z milionami mieszkańców, chcemy wnieść do tego miejskiego środowiska naturalny, górski klimat."
PIEŚŃ POŁUDNIA
Według raportu ONZ, krajem, w którym proces urbanizacji przebiega najszybciej jest dziś Korea Południowa. Pod koniec 2007 roku, prawie 81% spośród 48 milionowej ludności Korei Południowej mieszkało w miastach, podczas gdy w roku 1980 odsetek ludności miejskiej wynosił 57%. Ten wskaźnik urbanizacji jest nie tylko najwyższy w Azji, lecz prawie równy wskaźnikowi w USA i większy niż wskaźniki odnotowywane w takich krajach europejskich, jak Francja czy Włochy.
"Korea Południowa to jeden z najbardziej zaludnionych krajów Azji," mówi KyoungWan Nam, CPM® pracujący dla Acres and Dollars, LLC z siedzibą w Seulu. "Aktywność na tamtejszym rynku nieruchomości jest niesłychana. Jest to jeden z najbardziej aktywnych rynków na świecie."
Najbardziej ambitnym projektem, jakiego podjęto się w tym kraju jest planowane New Songdo City w Incheon. Realizacja projektu, który ma kosztować 25 miliardów dolarów, rozpoczęła się w 2004 roku i potrwa do 2014 roku. Kiedy zostanie ukończone New Sondo City stanie się domem dla 65 tys. ludzi i 300 tys. pracowników.
Położone 64 km na południowy-zachód od Seulu i 40 km od północno-koreańskiej zdemilitaryzowanej strefy przemysłowej, New Songdo City stawiane jest w miejscu, gdzie w 1950 roku wojska generała Douglasa MacArthura wylądowały podczas wojny koreańskiej. New Songdo City to wspólne przedsięwzięcie firmy deweloperskiej Gale International oraz koreańskiego producenta stali firmy POSCO E&C.
Intencją jego architektów jest, aby Songdo stało się międzynarodową enklawą biznesową oferującą 4,6 mln mkw. powierzchni biurowej, 2,7 mln mkw. powierzchni mieszkalnej, 930 tys. mkw. powierzchni handlowej, 465 tys. mkw. hoteli oraz 930 tys. mkw. przestrzeni publicznej.
Projektując Songdo, jego architekci czerpali garściami od innych wielkich i słynnych miast świata. 40% terenów zielonych Songdo będzie zorganizowanych w systemie małych parków miejskich na wzór parków w Savannah w stanie Georgia, USA. Kanały będą wzorowane na kanałach w Wenecji, a idea dużego centralnego parku została zaczerpnięta od słynnego nowojorskiego Central Parku. Będą tam również muzea, akwaria i pola golfowe.
Aby zdobyć status globalnego centrum biznesowego transakcje w Songdo będą przeprowadzane w międzynarodowych walutach, a językiem promowanym w mieście będzie język angielski. Songdo będzie pierwszą wolną strefą ekonomiczną w Korei Południowej, gdzie obcokrajowcy będą mogli posiadać grunt na własność, prowadzić szkoły i szpitale, a działającym tam firmom będą przysługiwały koreańskie ulgi podatkowe.
TOKIJSKI DRYFT
Wskaźnik urbanizacji najbardziej zurbanizowanej ekonomii Azji - Japonii - wynosi obecnie ponad 65%. Według Yasunori Yamamoto, CPM pracującego w Tokio, wiodące pod tym względem jest Tokio, którego ludność w 2020 roku osiągnie 10% mieszkańców całego kraju, a ludność całej metropolii 30%.
Koncentracja ludności wokół Tokio rozpoczęła się w 1996 roku w wyniku spadku cen gruntu, do czego doprowadziło pęknięcie sztucznie nadmuchanego balonu ekonomicznego w tamtych czasach, mówi Yamamoto. W dalszym ciągu można nabyć kondominium rodzinne za niewiele ponad 400 tys. dolarów w środkowej części Tokio, a więc za połowę ceny z początku lat 90-tych.
Co więcej, mówi Yamamoto, młodsze pokolenia Japończyków ciągnie do infrastruktury, jaką oferują centralne części Tokio – szpitale, szkoły, sklepy i miejsca rozrywki, a to skutkuje zagęszczeniem zaludnienia.
I tak też się dzieje – w Tokio widać boom budowlany gwałtownie przeobrażający oblicze całych dzielnice. Planowana jest budowa ponad tuzina drapaczy chmur w przeciągu kilku lat w różnych biznesowych częściach miasta.
W skład oddanego niedawno do użytku Tokyo Midtown Complex, zrealizowanego przez mającą swoją siedzibę w Tokio firmę deweloperską Mitsui Fudosan, wchodzi między innymi Tokyo Midtown Residences, budynek mieszkalny z 410 lokalami mieszkalnymi do wynajęcia, Ritz Carlton Hotel, centrum medyczne, muzeum, sala konferencyjno-widowiskowa i szereg sklepów.
Zajmując ponad 930 tys. mkw. Tokyo Midtown Complex, 40% swojej powierzchni przeznaczył pod tereny zielone, na których rośnie między innymi 140 drzew, które zostały ponownie zasadzone po uprzednim wykopaniu ich na czas budowy.
Przewiduje się, że to spektakularne tempo urbanizacji Azji będzie się utrzymywało przez następne 20 lat. Będąc domem 60% wszystkich mieszkańców kuli ziemskiej, Azja stanowi zarówno wyzwanie jak i szansę dla deweloperów i przyszłych zarządców nieruchomości. Liczna migracja ludności ze wsi do miast wymaga kreatywnego podejścia do wyzwań, jakie stawiają gęsto zaludnione tereny miejskie.
Darnell Little jest autorem współpracującym z JPM. Pytania dotyczące artykułu prosimy kierować na adres mnaso@irem.org.
Przedruki: Materiał niniejszej publikacji nie może być odtwarzany w żadnej formie bez pisemnego zezwolenia wydawcy. W celu przedrukowania lub publikacji na Internecie, proszę skontaktować się z IREM Customer Relations pod numerem 800-837-0706, wewnętrzny 4650.
Prawa autorskie © 2008 Institute of Real Estate Management Wszystkie prawa zastrzeżone.
powrót do listy
