O potrzebie wprowadzenia podatku katastralnego mówi się nieprzerwanie, z większym lub mniejszym nasileniem, od początku transformacji ustrojowej w Polsce. W tym roku przypadnie zatem dwudziesta rocznica tej debaty. Zapowiedzi wprowadzenia tego podatku, zgłaszane przez różne środowiska polityczne i gospodarcze nie zostały jednak nigdy zrealizowane. Paradoks obecnej sytuacji polega zatem na tym, że w zakresie tak bardzo ważnego unormowania, jakim jest opodatkowanie nieruchomości, kraj nasz znajduje się pod rządami prawa z minionej epoki ustrojowej.
Oponenci wprowadzenia podatku katastralnego powiadają, że w Polsce przedwojennej też obowiązywał podatek od nieruchomości. To prawda. Podatek taki faktycznie wprowadzony został w 1936 roku. Jego konstrukcja, a zatem i skutki ekonomiczne, były jednak odmienne w stosunku do obecnie obowiązującego podatku od nieruchomości. Nie wdając się w szczegółową analizę różnic, wystarczy tylko stwierdzić, że podstawę opodatkowania w „starym” podatku stanowił możliwy do uzyskania dochód z nieruchomości. Podatek ten niezależnie od funkcji fiskalnych wypełniał więc także funkcje ekonomiczne.
Jak jest teraz.
Obowiązujący obecnie podatek od nieruchomości określa przede wszystkim charakterystykę techniczną nieruchomości a nie jej wartość. Stawki opodatkowania kwotowego za metr kwadratowy powierzchni: użytkowej, strychów, piwnic, gruntów itp. oraz procentowa związana, na przykład, z wartością księgową budowli, ustalają wartość zobowiązania podmiotu w stosunku do gminy. Konstrukcja podatku od nieruchomości, jako swoisty algorytm arytmetyczny pozwala na skuteczne wypełnianie funkcji fiskalnych, oderwana jest natomiast od konkretnych uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych nieruchomości.
Moim zdaniem podatek od nieruchomości w obecnym kształcie zawiera kilka szkodliwych cech.
1.Jest niesprawiedliwy;
2.Nie zachęca gmin do aktywizacji gospodarczej na swoim terenie;
3.Utrudnia podmiotom gospodarczym dostosowanie się do zmieniających warunków rynkowych;
4.Ogranicza rozwój rynku nieruchomości.
Pragnę nieco rozwinąć postawione tezy.
Ad. 1.
Ustalając na dany rok budżetowy wysokość wspomnianych wyżej stawek, gminy ograniczane są wyłącznie decyzjami ministerstwa finansów, które określają ich maksymalny pułap. Powszechna praktyka jest jednak taka, że gminy niezależnie od swojego regionalnego położenia i sytuacji ekonomicznej, stawki te powszechnie maksymalizują. Ta sama wysokość stawki za jeden metr kwadratowy powierzchni związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą w dużej kwitnącej gospodarczo aglomeracji miejskiej i gminie o znacznej skali bezrobocia, złej infrastrukturze jest nie tylko niesprawiedliwa, lecz także strategicznie błędna. Dla podmiotów gospodarczych i właścicieli domów znajdujących się w takich właśnie warunkach oznacza to bowiem relatywnie znacznie wyższe obciążenia własnych budżetów.
Ad. 2.
Dla gmin, udział podatku od nieruchomości w budżecie jest bardzo znaczącą pozycją. Gminy, zwłaszcza te uboższe, nie są więc zainteresowane w jego obniżaniu lub skrajnych przypadkach umarzaniu. Ograniczałoby to bowiem ich wpływy i możliwość realizowania zadań własnych. W wielu przypadkach doprowadza to do skutków paradoksalnych: ucieczki lub upadku jedynych podatników – „żywicieli” gminy.
Ad. 3.
Zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości są niezależne od tego czy aktualnie prowadzona jest w nich działalność gospodarcza czy też nie. Dla podmiotu gospodarczego, który ma problemy przejściowe lub strukturalne związane z sytuacją branży na rynku, to ogromna dolegliwość. Wobec nadrzędności regulowania zobowiązań podatkowych przed innymi, pogarsza to i tak już trudną jego sytuację. Dotyczy to zwłaszcza tych podmiotów, które posiadają w swoich zasobach budynki o dużej ilości powierzchni użytkowej i złej ich strukturze. Odnosi się to zwłaszcza do budynków starych, wybudowanych w nieadekwatnych w stosunku do obecnych warunków, technologiach. Jedyną realną możliwością obniżenia tych zobowiązań jest zatem fizyczna likwidacja zbędnych budynków. Dla przedsiębiorcy skutkuje to jednorazowym poniesieniem kosztów związanych z zaksięgowaniem fizycznych i ekonomicznych skutków likwidacji, dla gminy trwałym obniżeniem wpływów.
Ad. 4
Podane wyżej ułomności podatku od nieruchomości skutkują ograniczaniem rozwoju rynku nieruchomości. Niewspółmierna, w stosunku do konkretnych uwarunkowań społecznych i ekonomicznych danej gminy, wysokość obciążeń podatkowych zniekształca także obraz obrotu na tym rynku. Przedsiębiorca działając racjonalnie nie ulokuje swojej produkcji na terenie gminy posiadającej przykładowo znaczne i spełniające jego wymogi zasoby ludzkie przy braku koniecznej infrastruktury, wiedząc, że jego obciążenia podatkowe będą takie same jak w regionie, który spełnia wszystkie konieczne z jego punktu widzenia wymogi. Skutkuje to tym, że do regionów o i tak już dobrej sytuacji w zakresie inwestycji, inwestycje nadal będą napływały, te które odczuwają ich brak – nadal będą go odczuwać. Tłumi to harmonijny rozwój rynku nieruchomości powodując w konsekwencji, że przeciętny Kowalski jest przywiązany do swojego miejsca zamieszkania. Relatywnie niska wartość podatku od nieruchomości związana z zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich faktycznej wartości rynkowej, powoduje, że własność może być oderwana od sytuacji materialnej właściciela. Ogranicza to obrót i zniekształca jego faktyczną wartość, a dzieje się to w imię błędnie rozumianej, moim zdaniem, sprawiedliwości społecznej.
Pora odpowiedzieć na pytanie zawarte w tytule: Czy należy się bać podatku katastralnego? Dla mnie pytanie to ma charakter retoryczny. Z przeświadczeniem mówię zatem – NIE, NIE NALEŻY!.
Jeśli jakiekolwiek obciążenie podatkowe może być w ogóle sprawiedliwe, to niezależnie od powszechności, wymierzane powinno być od czytelnej i zobiektywizowanej podstawy. W przypadku nieruchomości praktycznie jedyną syntetyczną podstawą wymiaru opodatkowania jest jej wartość. Określona jest ona przez wiele czynników, którym można przypisać materialne wagi takie jak: lokalizacja, stan techniczny, warunki funkcjonalne i estetyczne, aktualna sytuacja gospodarcza, zamierzenia inwestycyjne gminy itd.
Podstawowym zadaniem obciążania materialnego nieruchomości jest oczywiście wypełnianie przez to obciążenie funkcji fiskalnych. Nie może być to jednak wyłącznie jego jedyna funkcja.
W moim przeświadczeniu podatek katastralny posiada, w stosunku do podatku od nieruchomości, znacznie więcej zalet, gdyż:
1. Jest bardziej sprawiedliwy;
2. Ułatwia gminom aktywizację gospodarczą;
3. Stymuluje rozwój rynku nieruchomości i zwiększa mobilność kapitału i ludzi;
4. Wypełnia prawidłowo funkcję fiskalne.
Ad.1.
Podatek wymierzany jest od wartości. Ten zatem, kto posiada więcej, więcej też płaci. Może bowiem realizować z posiadanego majątku znacznie większy zysk, co odnosi się do prowadzonej działalności gospodarczej lub też zaspokajać i finansować prywatne potrzeby w zakresie luksusu, prestiżu i wygody. Sprawiedliwie, w tym konkretnym przypadku to na pewno nie równo!
Ad. 2
Spadek wartości nieruchomości wynikający z uwarunkowań rynkowych, kryzysu lub błędów decyzyjnych albo zaniechania gminy przyczyniają się zmniejszenia globalnej wartości wpłacanego podatku katastralnego. W takiej sytuacji gminy zmuszone są do podejmowania działań stymulacyjnych rozwój gospodarczy, a nie zwiększających fiskalizm, który trudną sytuację może tylko pogłębić.
Ad. 3
Podatek katastralny wymusza sprzedaż niewykorzystywanych nieruchomości zarówno komercyjnych jak też i mieszkalnych. O typie nieruchomości, w której prowadzimy działalność gospodarczą lub mieszkamy decydują przede wszystkim potrzeby produkcyjne firmy i jej kondycja ekonomiczna, a w przypadku osoby fizycznej jej sytuacja materialna. Dostosowanie się do tych wymogów, w obu przypadkach, zwiększa obrót na rynku, co w konsekwencji skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości. Ma to także przełożenie na zwiększenie łatwości w zaciąganiu kredytu hipotecznego i poziom kosztów związanych z jego obsługą. Podatek katastralny jest zatem przynajmniej częściowo rekompensowany niższymi kosztami tego kredytu. Zmieniające się warunki gospodarcze wymuszają przemieszczanie regionalne inwestycji i powiązanego z nimi kapitału. Istnienie rozwiniętego rynku nieruchomości sprawia, że za kapitałem przemieszczać mogą się także i ludzie. To zaś umożliwia harmonijny rozwój gospodarczy poszczególnych regionów i całego kraju doprowadzając do niwelowania bardzo poważnych nadal różnic w tym zakresie.
Ad 4.
Podatek katastralny jest bardzo sprawnym narzędziem fiskalnym. Realizowanie polityki podatkowej polega na ustaleniu wysokości procentowego obciążenia wartości nieruchomości. Przy ustalonych wartościach nieruchomości, tylko od tego jednego parametru ustalona może być globalna wartość wpływów podatkowych. W przeciwieństwie do obecnej, bardzo prosta może być także deklaracja podatkowa. Łatwiej też można będzie ją zweryfikować.
Skoro ten sposób opodatkowania jest tak dobry, to dlaczego go nie wprowadzony?
Dopiero to pytanie jest naprawdę istotne. Wprowadzenie podatku katastralnego poprzedzone musi być ogromnym wysiłkiem Państwa w obszarze organizacyjnym, finansowym i edukacyjnym. Dramatyczne wydarzenia historyczne i panujący przez półwiecze system polityczny sprawiły, że nie posiadamy sprawnych i dostępnych w skali kraju rejestrów nieruchomości. Rejestry katastralne funkcjonują w Europie od czasów Napoleona i mają charakter powszechny. Wprowadzanie ich w Polsce, niezależnie od konieczności stworzenia formuły i zasad umożliwiających masową wycenę nieruchomości, wymagało będzie także uporządkowania danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych. Konieczne będzie także stworzenie elektronicznego zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach.
Lęk przed podjęciem tak poważnych wyzwań ze strony kolejnych ekip rządowych i niechęć niektórych środowisk, dla których wprowadzenie tego podatku oznaczałaby wzrost obciążeń, spowodowały, że dyskusja dotychczas prowadzona, na ten temat, nie miała faktycznie charakteru merytorycznego lecz polityczny. Dlatego też spełnienie wszystkich koniecznych warunków umożliwiających prowadzenie podatku katastralnego poprzedzone powinno być rozpoczęciem akcji edukacyjnej. Uważam, że nasze środowisko zawodowe jest zobowiązane i predestynowane zarazem do wypełnienia tego obowiązku.
Czy z faktu, że coś jest trudne, niewdzięczne lub niebezpieczne wynika, że nie należy tego robić…?
Sławomir Masłowski®
powrót do listy
