W dniach 16-17 października odbyła się w Honolulu na Hawajach kolejna coroczna konferencja edukacyjna Instytutu Zarządzania Nieruchomościami z siedzibą w Chicago USA (Institute of Real Estate Management w skrócie IREM), którego Oddziałem jest nasze stowarzyszenie. Uczestnicy licznie przybyli choć na wyspę Oahu, na której leży Honolulu stolica Hawajów, jest pięć godzin lotu nawet z zachodniego wybrzeża USA ( z Europy prawie 20).
Konferencja, jak co roku, z bardzo bogatą ofertą wykładów i spotkań panelowych ( w tym samym czasie odbywało się nawet 5 różnych wykładów) przebiegała pod znakiem kryzysu finansowego. Mimo, iż znaczna część oferty edukacyjnej była poświecona innym sprawom, dominowały problemy bieżącej ekonomii. Już podczas sesji otwierającej przedstawiciel NAR-u (National Association of Realtors – co można przetłumaczyć jako Krajowe Stowarzyszenie Nieruchomośćiowców), do którego należy też IREM, prognozował kryzys w nieruchomościach komercyjnych. Alarmował, że jeżeli Kongres USA w najbliższym czasie nie uchwali podobnego programu pomocowego jak dla nieruchomości mieszkalnych to rozmiar katastrofy będzie znacznie większy niż w roku 2008. Warto na marginesie dodać, że NAR jest w USA organizacją potężną. Niech jako przykład posłuży fakt, że w 2006 r. na konferencję w Nowym Orleanie zaprosili na wykład 2 byłych prezydentów USA Bila Clintona i Georga Busha. NAR jest w stanie silnie lobbować za określonymi działaniami politycznymi i obecnie to robi na rzecz złagodzenia możliwego krachu w nieruchomościach komercyjnych.
Na szczęście wydaje się, że prognozowany kryzys w nieruchomościach komercyjnych jest charakterystyczny tylko dla rynku amerykańskiego. W USA można zaciągać kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową. Jednak w przypadku wcześniejszej spłaty banki oczekują „opłaty karnej” w wysokości różnicy oprocentowania pomiędzy spłacanym przedwcześnie kredytem a aktualnie funkcjonującymi stopami kredytowymi. Inaczej mówiąc jeśli inwestor kiedyś zaciągnął kredyt na 5% i po pewnym okresie spłaty chciał spłacić pozostałą kwotę, to w przypadku spadku oprocentowania kredytów do 4%, bank żądał dodatkowo owego 1% którego nie uzyska za pozostały deklarowany w umowie okres kredytowania. W otoczeniu permanentnie spadających stóp procentowych inwestorzy chcąc uniknąć tych kosztów podpisywali umowy kredytowe na mniej więcej 3 lata. Tak więc nadchodzi moment, gdzie po gwałtownym spadku cen w 2008 r. trzeba będzie dla wielu nieruchomości podpisać nowe umowy kredytowe. Niestety nie ma jak tego zrobić. Nawet jeśli był jakiś wkład własny inwestora to pochłonął go spadek cen i dzisiaj kredyt obciążający nieruchomość jest znacznie wyższy niż jej wartość. Część osób twierdzi, że problem nie jest tak duży jak się go kreuje. Banki nie chcą przejmować zadłużonych nieruchomości i powinny, w przypadku spłacanych kredytów przedłużać umowy na tych samych warunkach.
Na to nakłada się problem banków. Bank, aby był wiarygodny, musi mieć pewną część swoich aktywów w gotówce. Jeśli jest to 10-15% to prawdopodobnie zadowoli to komisję nadzoru, jednak jak twierdzili fachowcy obecni na konferencji większość banków ma gotówkę na poziomie znacznie niższym, nawet 5-6%.
Choć wydawałoby się, że przy takich prognozach nastroje Amerykanów powinny być minorowe nic takiego na ulicach nie widać. Tłumy ludzi w centrach handlowych i restauracjach. W Honolulu można było oczekiwać na miejsce w restauracji nawet do 40 minut. Odnosiło się wrażenie, że świadomość trudności ekonomicznych nie przeszkadza mieszkańcom i turystom w cieszeniu się słońcem i ciepłem ( 25 – 30 st.C) , ciepłymi wodami Pacyfiku, piękną przyrodą. Nawet największe ofermy mogą robić tzw. body surfing czyli położyć się na desce i popłynąć na grzbiecie fali do brzegu. Naszyjniki z kwiatów nanizanych na sznurek, którymi powitano nas na konferencji urzekały nas swoja uroda i zapachem przez cały okres jej trwania. Niezwykłe jest, że w zależności od gatunku kwiaty pozostają świeże bardzo długo, nawet 4-5 dni.
W przyszłym roku coroczna konferencja odbędzie się w Orlando na Florydzie w dniach 19-23 października.
Lidia Henclewska CPM®
powrót do listy
